Nhìn từ dòng tiền 3 doanh nghiệp bất động sản: Tiền nghìn tỷ, sức khỏe tài chính ra sao?

Nam Long: Dòng tiền kinh doanh âm nói lên điều gì?

Tại Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (mã NLG), bức tranh tài chính 9 tháng đầu năm 2026 cho thấy áp lực đáng chú ý khi cả hoạt động kinh doanh và đầu tư đều ghi nhận dòng tiền âm.

Kết thúc quý III/2026, tiền và các khoản tương đương tiền của Nam Long còn 3.835 tỷ đồng, giảm khoảng 2.944 tỷ đồng so với đầu năm. Trong đó, tiền giảm từ 1.695 tỷ đồng xuống còn 508 tỷ đồng; các khoản tương đương tiền giảm từ 5.083 tỷ đồng xuống 3.326 tỷ đồng.

Ở chiều ngược lại, đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn ngắn hạn tăng từ 1.472 tỷ đồng lên 2.294 tỷ đồng, tương ứng tăng khoảng 55,8%.

Nếu cộng cả tiền, tương đương tiền và đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn ngắn hạn, tổng quy mô giảm từ khoảng 8.250 tỷ đồng xuống 6.129 tỷ đồng. Như vậy, tổng nguồn lực tài chính thuộc hai nhóm này đã giảm hơn 2.100 tỷ đồng, chứ không đơn thuần là sự dịch chuyển giữa tiền mặt và tiền gửi có kỳ hạn.

Đi sâu vào báo cáo lưu chuyển tiền tệ, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Nam Long âm khoảng 1.450 tỷ đồng. Đây là điểm đáng chú ý bởi hoạt động kinh doanh chưa tạo ra nguồn tiền đủ để bù đắp các khoản chi trong kỳ.

Cụ thể, hàng tồn kho tăng khiến dòng tiền giảm khoảng 334 tỷ đồng; các khoản phải thu tăng làm giảm khoảng 256 tỷ đồng và chi phí trả trước tăng khiến dòng tiền giảm thêm khoảng 367 tỷ đồng.Bên cạnh đó, việc giảm các khoản phải trả và chi phí phải trả cũng làm giảm nguồn vốn lưu động, tương ứng khoảng 203 tỷ đồng và 269 tỷ đồng. Tiền nộp thuế trong kỳ vượt 207 tỷ đồng.

Những biến động này cho thấy nguồn lực tài chính của Nam Long đang được phân bổ vào hàng tồn kho, các khoản phải thu và chi phí trả trước, trong khi doanh nghiệp vẫn phải duy trì các nghĩa vụ thanh toán. Đối với doanh nghiệp bất động sản, việc vốn bị giữ lại trong hàng tồn kho hoặc công nợ không nhất thiết là dấu hiệu tiêu cực, nhưng sẽ tạo áp lực nếu sản phẩm chưa được tiêu thụ và tiền chưa thu về kịp thời.

Không chỉ hoạt động kinh doanh, dòng tiền đầu tư của Nam Long cũng âm khoảng 1.556 tỷ đồng. Đáng chú ý, doanh nghiệp chi khoảng 2.447 tỷ đồng để gửi tiền có kỳ hạn, trong khi thu hồi khoảng 1.634 tỷ đồng. Riêng hoạt động gửi và thu hồi tiền gửi đã khiến dòng tiền âm ròng khoảng 813 tỷ đồng.

Ngoài ra, Nam Long còn chi gần 975 tỷ đồng để góp vốn vào các đơn vị khác. Ở chiều ngược lại, doanh nghiệp ghi nhận khoảng 225 tỷ đồng thu từ lãi tiền gửi, cho vay và cổ tức.

Như vậy, dòng tiền đầu tư âm không chỉ đến từ việc phân bổ vốn vào các khoản tiền gửi mà còn có hoạt động góp vốn vào các đơn vị khác. Điều này phần nào lý giải sự thay đổi trong cơ cấu tài sản tài chính của doanh nghiệp tại thời điểm cuối kỳ.

Ở hoạt động tài chính, Nam Long ghi nhận dòng tiền thuần dương khoảng 63,5 tỷ đồng. Trong kỳ, doanh nghiệp có khoản thu khoảng 1.154 tỷ đồng từ vốn góp của cổ đông không kiểm soát và khoảng 739 tỷ đồng từ vay vốn. Tuy nhiên, sau khi bù trừ các khoản chi tài chính, dòng tiền thuần từ hoạt động này chỉ còn dương ở mức khiêm tốn.

Tổng hợp ba hoạt động, dòng tiền thuần của Nam Long âm khoảng 2.943 tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm 2026.

Diễn biến dòng tiền càng đáng chú ý khi kết quả kinh doanh quý III/2026 chưa có nhiều điểm sáng. Doanh thu thuần chỉ đạt khoảng 328 tỷ đồng, giảm 82,5% so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế khoảng 5,4 tỷ đồng. Trong khi đó, doanh thu tài chính đạt khoảng 81 tỷ đồng, tăng 178%, chủ yếu nhờ lãi tiền gửi.

Có thể thấy, trong khi hoạt động kinh doanh cốt lõi chưa tạo ra dòng tiền tích cực, Nam Long vẫn phải phân bổ nguồn lực cho các khoản đầu tư và duy trì lượng tiền gửi có kỳ hạn. Khả năng thu hồi công nợ, chuyển hóa hàng tồn kho thành doanh thu và tiền thực thu từ khách hàng sẽ là những yếu tố quan trọng quyết định khả năng cải thiện dòng tiền của doanh nghiệp trong thời gian tới.

Giải mã nguồn tiền tăng thêm hơn 3.600 tỷ đồng tại Khang Điền 

Tại Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (HoSE: KDH), lượng tiền mặt tăng mạnh trong 9 tháng đầu năm 2026, nhưng nguồn hình thành khoản tiền này đặt ra vấn đề về khả năng tự tạo dòng tiền từ hoạt động kinh doanh.

Cụ thể, tại ngày 30/9/2026, tiền và các khoản tương đương tiền của Khang Điền đạt 6.199 tỷ đồng, tăng khoảng 3.655 tỷ đồng so với đầu năm. Đây là mức tăng đáng kể, giúp doanh nghiệp có thêm dư địa tài chính để triển khai dự án và đáp ứng các nghĩa vụ thanh toán.

Tuy nhiên, báo cáo lưu chuyển tiền tệ cho thấy hoạt động kinh doanh chỉ mang về dòng tiền thuần 470 tỷ đồng trong 9 tháng. Con số này khá khiêm tốn nếu đặt cạnh mức tăng hơn 3.600 tỷ đồng tiền mặt. Đáng chú ý, dòng tiền thuần từ hoạt động đầu tư âm 2.120 tỷ đồng, trong khi hoạt động tài chính đóng góp tới 5.304 tỷ đồng.

Đi sâu vào hoạt động kinh doanh, Khang Điền ghi nhận dòng tiền tăng 2.531 tỷ đồng từ các khoản phải trả. Đây là yếu tố hỗ trợ quan trọng giúp dòng tiền kinh doanh duy trì trạng thái dương. Ở chiều ngược lại, hàng tồn kho tăng khiến doanh nghiệp phải sử dụng thêm khoảng 1.333 tỷ đồng vốn, trong khi chi phí lãi vay đã thanh toán trong kỳ lên tới 862 tỷ đồng.

Diễn biến này cho thấy khả năng tạo tiền từ hoạt động kinh doanh của Khang Điền chưa thực sự nổi bật. Dòng tiền dương có sự đóng góp đáng kể từ việc gia tăng các khoản phải trả, thay vì hoàn toàn đến từ quá trình chuyển hóa sản phẩm bất động sản thành doanh thu và tiền thu về.

Trong khi đó, nguồn đóng góp lớn nhất vào sự gia tăng tiền mặt lại đến từ hoạt động tài chính. Cụ thể, doanh nghiệp thu về 9.726 tỷ đồng từ các khoản vay, nhưng đã chi khoảng 4.199 tỷ đồng để trả nợ gốc. 

Như vậy, lượng vốn vay ròng tăng thêm khoảng 5.527 tỷ đồng trong kỳ. Sau khi tính các khoản thu, chi tài chính khác, dòng tiền thuần từ hoạt động này đạt 5.304 tỷ đồng.

Ở hoạt động đầu tư, Khang Điền chi 1.318 tỷ đồng để góp vốn vào đơn vị khác, 630 tỷ đồng gửi tiền ngân hàng có kỳ hạn và 144 tỷ đồng mua sắm tài sản cố định, tài sản dài hạn. Các khoản thu hồi đầu tư và tiền gửi có kỳ hạn giúp bù đắp một phần dòng tiền đã chi ra.

Như vậy, việc Khang Điền nắm giữ hơn 6.199 tỷ đồng tiền mặt cuối quý III/2026 là một lợi thế về thanh khoản, nhưng chưa đồng nghĩa năng lực tạo tiền từ hoạt động kinh doanh đã cải thiện tương ứng. Phần lớn mức tăng tiền trong kỳ được hỗ trợ bởi hoạt động huy động vốn, trong khi dòng tiền kinh doanh vẫn chịu tác động đáng kể từ biến động hàng tồn kho và các khoản phải trả.

Bài toán đối với Khang Điền trong những quý tới là khả năng chuyển hóa lượng hàng tồn kho thành doanh thu, thu tiền thực tế từ khách hàng và tạo dòng tiền kinh doanh đủ lớn để đáp ứng nghĩa vụ tài chính. Khi đó, lượng tiền mặt đang nắm giữ mới thực sự phản ánh sức mạnh tài chính được tạo ra từ hoạt động cốt lõi, thay vì phụ thuộc đáng kể vào nguồn vốn vay.

Phía sau sự dịch chuyển từ tiền sang tiền gửi của Bluemarq Group

Tại Công ty cổ phần Bluemarq Group (mã DXG), bức tranh tài chính 9 tháng đầu năm 2026 cho thấy sự thay đổi đáng chú ý trong cơ cấu tài sản tài chính, trong khi tổng nợ phải trả và dư nợ vay tiếp tục gia tăng.

Kết thúc quý III/2026, tiền và các khoản tương đương tiền của doanh nghiệp còn khoảng 1.309 tỷ đồng, giảm 58,4% so với đầu năm. Ngược lại, đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn ngắn hạn tăng từ 1.638 tỷ đồng lên 3.811 tỷ đồng, tương ứng tăng khoảng 132%.

Nếu cộng cả hai nhóm tài sản, quy mô nguồn lực tài chính tăng từ 4.784 tỷ đồng lên 5.120 tỷ đồng. Như vậy, dù lượng tiền và tương đương tiền giảm hơn 1.800 tỷ đồng, tổng tiền cùng các khoản đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn vẫn tăng khoảng 336 tỷ đồng.

Tuy nhiên, điểm đáng chú ý nằm ở cơ cấu danh mục đầu tư này. Theo thuyết minh báo cáo tài chính, trong khoảng 3.811 tỷ đồng đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn có khoảng 3.246 tỷ đồng là các khoản cho vay ngắn hạn, trong khi tiền gửi có kỳ hạn khoảng 488 tỷ đồng.

Điều này cho thấy phần lớn nguồn vốn được phân bổ vào các khoản cho vay thay vì tiền gửi ngân hàng. Do đó, không thể xem toàn bộ danh mục đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn là nguồn tiền sẵn sàng sử dụng để đáp ứng các nhu cầu thanh toán tức thời. Khả năng thu hồi vốn còn phụ thuộc vào thời hạn, điều kiện hợp đồng và năng lực trả nợ của các bên vay.

Ở chiều nguồn vốn, tổng nợ phải trả của Bluemarq Group tại ngày 30/9/2026 đạt hơn 20.054 tỷ đồng, tăng gần 2.922 tỷ đồng so với đầu năm. Trong đó, nợ ngắn hạn tăng từ 14.291 tỷ đồng lên 16.409 tỷ đồng; nợ dài hạn tăng từ 2.841 tỷ đồng lên 3.645 tỷ đồng.

Đáng chú ý, dư nợ vay và nợ thuê tài chính tăng từ khoảng 4.796 tỷ đồng lên 5.574 tỷ đồng, tương ứng tăng hơn 16%. Trong đó, vay và nợ thuê tài chính dài hạn tăng khoảng 874 tỷ đồng, lên 3.524 tỷ đồng, trong khi dư nợ ngắn hạn giảm nhẹ còn 2.050 tỷ đồng.

Một khoản mục khác cũng có biến động lớn là tiền người mua trả trước ngắn hạn. Cuối quý III/2026, khoản này đạt hơn 9.056 tỷ đồng, tăng gần 2.880 tỷ đồng so với đầu năm. Đây là nguồn vốn doanh nghiệp đã nhận từ khách hàng, góp phần bổ sung nguồn lực triển khai dự án. Tuy nhiên, đi cùng khoản tiền này là nghĩa vụ thực hiện hợp đồng, bàn giao sản phẩm và các cam kết với người mua.

Đặt cạnh nhau, tổng tiền, tương đương tiền và đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn của Bluemarq Group đạt khoảng 5.120 tỷ đồng, thấp hơn tổng dư nợ vay và nợ thuê tài chính khoảng 456 tỷ đồng. Đặc biệt, phần lớn danh mục đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn là các khoản cho vay, khiến khả năng chuyển đổi thành tiền để đáp ứng nghĩa vụ thanh toán cần được xem xét thận trọng.

Như vậy, dù tổng quy mô tài sản tài chính có tính thanh khoản ngắn hạn tăng, Bluemarq Group vẫn đối diện bài toán cân đối giữa khả năng thu hồi các khoản cho vay, nhu cầu vốn triển khai dự án và nghĩa vụ nợ ngày càng lớn. Chất lượng các khoản cho vay, tiến độ thu hồi công nợ và dòng tiền thực tế từ hoạt động kinh doanh sẽ là những yếu tố quyết định khả năng duy trì thanh khoản của doanh nghiệp trong thời gian tới.

Tiền nhiều chưa đồng nghĩa với dòng tiền "khỏe"

Nhìn vào bức tranh tài chính của ba doanh nghiệp, có thể thấy dù cùng nắm giữ lượng tiền và tài sản tài chính lên tới hàng nghìn tỷ đồng, nhưng nguồn hình thành, cách phân bổ và khả năng chuyển hóa thành dòng tiền thực tế lại có sự khác biệt đáng kể.

Tại Nam Long, áp lực thể hiện rõ khi dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm khoảng 1.450 tỷ đồng, dòng tiền đầu tư âm 1.556 tỷ đồng, trong khi doanh thu quý III/2026 giảm tới 82,5% so với cùng kỳ. Diễn biến này cho thấy hoạt động kinh doanh cốt lõi chưa tạo được nguồn tiền đủ lớn để bù đắp nhu cầu vốn và các khoản chi trong kỳ.

Với Khang Điền, lượng tiền và các khoản tương đương tiền tăng hơn 3.600 tỷ đồng trong 9 tháng, nhưng phần lớn mức tăng được hỗ trợ từ hoạt động tài chính, chủ yếu là nguồn vốn vay ròng tăng thêm khoảng 5.527 tỷ đồng. Trong khi đó, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh chỉ đạt 470,2 tỷ đồng. Điều này cho thấy sự gia tăng tiền mặt chưa hoàn toàn phản ánh khả năng tự tạo tiền từ hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.

Còn tại Bluemarq Group, điểm đáng chú ý không nằm ở sự suy giảm tổng quy mô tiền và tài sản tài chính ngắn hạn, mà ở sự thay đổi cơ cấu nắm giữ. Tiền và các khoản tương đương tiền giảm hơn 1.800 tỷ đồng, trong khi đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn tăng hơn 2.100 tỷ đồng. Tuy nhiên, phần lớn danh mục này là các khoản cho vay ngắn hạn, khiến khả năng chuyển đổi thành tiền để đáp ứng nhu cầu thanh toán còn phụ thuộc vào thời hạn và khả năng thu hồi vốn.

Những trường hợp trên cho thấy, việc sở hữu lượng tiền lớn chưa đủ để khẳng định sức khỏe tài chính của một doanh nghiệp bất động sản. Tiền mặt có thể đến từ hoạt động kinh doanh, huy động vốn vay hoặc các khoản thu tài chính khác. Mỗi nguồn hình thành đều có ý nghĩa khác nhau đối với khả năng thanh toán và mức độ an toàn tài chính. Đặc biệt, nếu dòng tiền kinh doanh liên tục âm, hàng tồn kho chậm chuyển hóa thành doanh thu, công nợ khó thu hồi hoặc nghĩa vụ nợ đến hạn gia tăng, lượng tiền đang nắm giữ chưa chắc đã tạo ra vùng đệm thanh khoản đủ an toàn.

Ở chiều ngược lại, việc phân bổ một phần nguồn vốn vào tiền gửi có kỳ hạn hoặc các tài sản tài chính ngắn hạn không nhất thiết làm suy giảm khả năng thanh khoản. Đây có thể là cách doanh nghiệp tối ưu nguồn vốn nhàn rỗi, gia tăng thu nhập tài chính trong thời gian chờ triển khai dự án hoặc thanh toán các nghĩa vụ đầu tư. Tuy nhiên, hiệu quả của chiến lược này phụ thuộc vào tính thanh khoản thực tế của tài sản, thời điểm thu hồi vốn và sự phù hợp với kế hoạch sử dụng tiền.

Thị trường bất động sản vẫn cần nguồn vốn lớn, trong khi tiến độ triển khai dự án và khả năng tiêu thụ sản phẩm còn ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền, bài toán quan trọng đối với doanh nghiệp không chỉ là giữ được bao nhiêu tiền mà còn là tạo ra tiền từ đâu, có thể thu hồi khi nào và liệu nguồn lực đó có đủ đáp ứng các nghĩa vụ tài chính hay không. Khả năng tạo dòng tiền từ hoạt động kinh doanh, tốc độ chuyển hóa hàng tồn kho thành tiền và sự cân đối giữa tài sản thanh khoản với nghĩa vụ nợ mới là những thước đo thực chất hơn về sức khỏe tài chính của doanh nghiệp bất động sản.