Những lý do có thể khiến người dân trở thành bên yếu thế trong giao dịch bất động sản?

Người yếu thế không chỉ là người già hay người khuyết tật

Khi nhắc đến "người yếu thế", nhiều người thường nghĩ ngay đến người cao tuổi, người khuyết tật hoặc người mất năng lực hành vi dân sự. Tuy nhiên, trong các giao dịch bất động sản, khái niệm này rộng hơn rất nhiều.

Tại tọa đàm "Bảo vệ người yếu thế trong giao dịch bất động sản" do Báo Phụ nữ Việt Nam phối hợp với Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam tổ chức ngày 15/7, nguyên Cục trưởng Cục Bổ trợ Tư pháp (Bộ Tư pháp) Đỗ Hoàng Yến cho rằng, ngay cả những người hoàn toàn khỏe mạnh, có trình độ học vấn hay có công việc ổn định vẫn có thể trở thành bên yếu thế nếu thiếu thông tin, thiếu kiến thức pháp lý hoặc không đủ chuyên môn để đánh giá những điều khoản trong hợp đồng.

Theo bà Yến, không phải ai cũng có thể hiểu hết các hợp đồng mua bán bất động sản vốn dài, nhiều thuật ngữ chuyên môn và chứa đựng không ít điều khoản pháp lý phức tạp. Thậm chí, với kinh nghiệm nhiều năm trong lĩnh vực pháp luật, bà cũng từng phải rất vất vả khi đọc một hợp đồng mua bán căn hộ.

Điều đó cho thấy, trong giao dịch bất động sản, sự chênh lệch không chỉ nằm ở điều kiện kinh tế mà còn ở khả năng tiếp cận thông tin, hiểu biết pháp luật và năng lực thương lượng giữa các bên. Khi một bên nắm rõ mọi thông tin còn bên kia gần như chỉ biết những gì được cung cấp, cán cân giao dịch đã bắt đầu nghiêng lệch.

Ở góc độ lập pháp, bà Nguyễn Thị Việt Nga, Đại biểu Quốc hội khóa XVI, Ủy viên Ủy ban Văn hóa và Xã hội, Phó trưởng đoàn chuyên trách Đoàn ĐBQH TP Hải Phòng cho rằng, nếu chỉ xác định người yếu thế theo nghĩa hẹp, dựa trên năng lực hành vi dân sự, sẽ bỏ sót rất nhiều trường hợp trên thực tế. Có những người hoàn toàn đủ năng lực pháp luật nhưng lại không đủ điều kiện để hiểu đầy đủ nội dung giao dịch, cân nhắc hệ quả pháp lý và tự bảo vệ quyền lợi của mình.

Theo bà Nga, thực tế đã xuất hiện không ít giao dịch mà "giấy tờ là thật, người ký cũng có mặt thật, nhưng ý chí ký lại không hoàn toàn tự do". Đó có thể là người cao tuổi được con cháu đưa đi ký một văn bản mà không thực sự hiểu đó là hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng tặng cho hay giấy chuyển dịch toàn bộ tài sản. Đến khi tranh chấp phát sinh, việc chứng minh họ bị lừa dối, bị tác động về tâm lý hoặc không nhận thức đầy đủ hậu quả pháp lý lại vô cùng khó khăn.

Theo các chuyên gia, đó mới là bản chất của "người yếu thế" trong giao dịch dân sự - không nhất thiết là người thiếu năng lực pháp luật, mà là người ở vị trí bất lợi về thông tin, nhận thức hoặc khả năng tự bảo vệ mình.

Khoảng trống không nằm ở quy định, mà ở cơ chế phòng ngừa

Các chuyên gia đều thống nhất rằng, pháp luật hiện hành đã có nền tảng tương đối đầy đủ để bảo đảm tính hợp pháp của các giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, khoảng trống vẫn tồn tại ở cơ chế nhận diện và phòng ngừa rủi ro đối với những người ở vị thế yếu hơn.

Theo ĐBQH Nguyễn Thị Việt Nga, dù nghĩa vụ giải thích và bảo đảm ý chí tự nguyện của các bên đã được quy định, nhưng hiện vẫn chưa có quy trình chuyên biệt để xử lý các giao dịch có dấu hiệu rủi ro. Chẳng hạn, chưa có hướng dẫn thống nhất về việc công chứng viên cần trao đổi riêng với người cao tuổi khi họ đi cùng người thân; chưa có bộ tiêu chí nhận diện dấu hiệu bị thao túng, ép buộc về tinh thần; cũng chưa quy định rõ trường hợp nào cần kéo dài thời gian xem xét hồ sơ, yêu cầu tư vấn độc lập hoặc áp dụng các biện pháp xác minh bổ sung.

Bên cạnh đó, dữ liệu về đất đai, nhà ở, hộ tịch, tình trạng hôn nhân vẫn chưa được liên thông đầy đủ, trong khi khả năng tiếp cận trợ giúp pháp lý trước giao dịch của người dân còn hạn chế. Theo bà Nga, nhiều người cao tuổi, phụ nữ đơn thân hay người khuyết tật rất cần được tư vấn trước khi quyết định chuyển nhượng tài sản có giá trị lớn, nhưng không phải ai cũng thuộc diện được trợ giúp pháp lý miễn phí theo quy định hiện hành.

Không chỉ vậy, quá trình chuyển đổi số cũng đang đặt ra những thách thức mới. Theo bà Nga, công chứng điện tử và số hóa thủ tục hành chính giúp giao dịch thuận tiện hơn, nhưng nếu không có giải pháp hỗ trợ phù hợp, người cao tuổi hoặc những người ít tiếp cận công nghệ sẽ phải phụ thuộc hoàn toàn vào người khác trong việc tra cứu, kiểm tra và xác nhận thông tin. Điều này có thể tạo ra một dạng bất bình đẳng mới ngay trong môi trường số.

Theo bà Đỗ Hoàng Yến, công chứng không chỉ là thủ tục xác nhận tính hợp pháp của hợp đồng mà còn đóng vai trò cân bằng lợi ích giữa các bên. Với vị trí là bên thứ ba độc lập, công chứng viên có trách nhiệm giải thích quyền, nghĩa vụ và cảnh báo các rủi ro pháp lý để người dân đưa ra quyết định trên cơ sở tự nguyện, hiểu rõ hậu quả của việc ký kết.

Luật Công chứng năm 2024 cũng tiếp tục khẳng định vai trò phòng ngừa rủi ro của hoạt động công chứng, đồng thời nâng cao yêu cầu về chất lượng hành nghề và trách nhiệm của công chứng viên nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch dân sự.

Theo các chuyên gia, một giao dịch bất động sản an toàn không chỉ được bảo đảm bằng chữ ký hay con dấu, mà còn phải được xây dựng trên nền tảng minh bạch thông tin, sự tự nguyện thực chất và khả năng tiếp cận công bằng của mọi chủ thể tham gia.

Khi người dân bước vào giao dịch với đầy đủ thông tin và được hỗ trợ kịp thời để hiểu rõ quyền, nghĩa vụ của mình, nhiều tranh chấp sẽ được ngăn ngừa ngay từ trước khi hợp đồng được ký kết.