Bảo vệ người yếu thế trong giao dịch bất động sản: Phòng ngừa rủi ro trước khi tranh chấp xảy ra

Rủi ro ngày càng tinh vi trong kỷ nguyên số

"Sự giao thoa của các đạo luật mới không chỉ mở ra không gian phát triển minh bạch cho thị trường, mà còn đặt lên vai hoạt động công chứng những trọng trách mang tính thời đại. Bất động sản đối với mỗi người dân Việt Nam không đơn thuần là một loại hàng hóa thương mại, mà thường là khối tài sản tích lũy cả đời, là giá trị bảo đảm cho sự ổn định cuộc sống của mỗi gia đình. Tuy nhiên, sự phát triển sôi động và phức tạp của thị trường này lại đang tỷ lệ thuận với những rủi ro pháp lý tinh vi, đặc biệt là khi chúng ta bước vào kỷ nguyên số hóa mạnh mẽ", Phó Chủ tịch Hiệp hội công chứng viên Việt Nam nhấn mạnh.

Báo cáo đề dẫn của Ban Tổ chức cũng chỉ ra rằng khái niệm "người yếu thế" trong giao dịch bất động sản không chỉ giới hạn ở phụ nữ, người cao tuổi hay người khuyết tật như trước đây, mà còn bao gồm những người thiếu kỹ năng số, hạn chế khả năng tiếp cận thông tin pháp lý hoặc dễ bị thao túng bởi các thủ đoạn lừa đảo công nghệ cao.

Tham dự và phát biểu tại tọa đàm, bà Nguyễn Thị Việt Nga, Đại biểu Quốc hội khóa XVI, Ủy viên Ủy ban Văn hóa và Xã hội, Phó trưởng đoàn chuyên trách Đoàn ĐBQH TP Hải Phòng, cho rằng, hệ thống pháp luật hiện đã tạo nền tảng quan trọng để bảo đảm tính hợp pháp của các giao dịch dân sự. Tuy nhiên, các cơ chế bảo vệ dành cho nhóm yếu thế vẫn chưa đủ sâu, chưa đồng bộ và chưa thực sự chuyển mạnh sang phòng ngừa rủi ro ngay từ trước khi giao dịch được xác lập. Theo bà Nguyễn Thị Việt Nga, quá trình chuyển đổi số cũng cần tính đến nguy cơ hình thành một dạng "bất bình đẳng số" mới khi nhiều người cao tuổi hoặc người hạn chế kỹ năng công nghệ phải phụ thuộc hoàn toàn vào người khác trong việc tiếp cận và kiểm soát thông tin.

Theo các chuyên gia, bên cạnh những rủi ro truyền thống như mua bán bằng giấy viết tay, giao dịch tài sản chưa đủ điều kiện pháp lý hay tranh chấp quyền sở hữu, người dân hiện còn phải đối mặt với các hình thức giả mạo giấy tờ điện tử, giả danh chủ thể bằng công nghệ Deepfake, giả mạo chữ ký số hoặc đánh cắp thông tin định danh để thực hiện giao dịch trái pháp luật.

Các đại biểu đồng tình cho rằng, khi một giao dịch bất động sản đổ vỡ, hậu quả thường không chỉ dừng ở thiệt hại kinh tế mà còn kéo theo tranh chấp kéo dài, ảnh hưởng đến cuộc sống của cả gia đình và làm gia tăng áp lực đối với hệ thống tư pháp.

Cần tăng cường cơ chế phòng ngừa từ đầu

Một nội dung được nhiều đại biểu quan tâm là vai trò của cơ chế "tiền kiểm" trong phòng ngừa rủi ro pháp lý.

Theo các tham luận trình bày tại tọa đàm, công chứng không đơn thuần là thủ tục xác nhận giấy tờ mà là quá trình công chứng viên kiểm tra năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện của các bên, tính hợp pháp của giao dịch và phát hiện những dấu hiệu bất thường trước khi giao dịch được xác lập. Đây được xem là lớp bảo vệ đầu tiên nhằm hạn chế tranh chấp phát sinh sau này.

Các chuyên gia cũng phân tích rằng trong bối cảnh chuyển đổi số, dữ liệu điện tử, chữ ký số hay định danh điện tử có thể giúp xác thực thông tin và rút ngắn quy trình thực hiện thủ tục hành chính, nhưng không thể thay thế vai trò đánh giá ý chí tự nguyện và tính hợp pháp của giao dịch do công chứng viên thực hiện.

Đồng quan điểm, ông Ngô Hồng Tuấn, Công chứng viên Văn phòng Công chứng Đông Đô, cho rằng, công chứng điện tử trước hết là một phương thức giúp người dân và các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện thủ tục thuận tiện, nhanh chóng hơn thông qua việc khai thác dữ liệu số và cải cách quy trình hành chính. Tuy nhiên, theo ông Tuấn, công nghệ không làm thay vai trò của công chứng viên. Người công chứng vẫn là chủ thể trực tiếp thẩm định tính hợp pháp của giao dịch, nhận diện những rủi ro pháp lý và phòng ngừa tranh chấp ngay từ thời điểm các bên ký kết hợp đồng.

Theo ông Tuấn, giá trị lớn nhất của công chứng không nằm ở việc hoàn tất thủ tục, mà ở khả năng nhận diện sớm các rủi ro pháp lý để phòng ngừa tranh chấp trước khi giao dịch phát sinh hậu quả.

Ở góc độ cải cách thủ tục hành chính, việc triển khai công chứng điện tử được kỳ vọng sẽ giúp giảm đáng kể thời gian và chi phí thực hiện giao dịch thông qua việc số hóa hồ sơ, kết nối cơ sở dữ liệu và hạn chế việc người dân phải đi lại nhiều lần giữa các cơ quan. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng quá trình số hóa cần được triển khai đồng bộ, bảo đảm vừa tạo thuận lợi cho người dân vừa giữ vững yêu cầu kiểm soát rủi ro pháp lý.

Các ý kiến tại tọa đàm đều thống nhất rằng, trong bối cảnh chuyển đổi số, việc phát triển công chứng điện tử cần song hành với việc bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch. Mục tiêu cuối cùng không chỉ là rút ngắn thủ tục hành chính mà còn hạn chế rủi ro, bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, đặc biệt là các nhóm yếu thế.

Đại biểu Quốc hội Nguyễn Thị Việt Nga cho rằng, hệ thống pháp luật hiện đã tạo nền tảng quan trọng để bảo đảm tính hợp pháp của các giao dịch dân sự. Tuy nhiên, các cơ chế bảo vệ dành cho nhóm yếu thế vẫn chưa đủ sâu, chưa đồng bộ và chưa thực sự chuyển mạnh sang phòng ngừa rủi ro ngay từ trước khi giao dịch được xác lập. Theo bà Nguyễn Thị Việt Nga, quá trình chuyển đổi số cũng cần tính đến nguy cơ hình thành một dạng "bất bình đẳng số" mới khi nhiều người cao tuổi hoặc người hạn chế kỹ năng công nghệ phải phụ thuộc hoàn toàn vào người khác trong việc tiếp cận và kiểm soát thông tin.