Thị trường bất động sản miền Trung: Chung cư lên giá, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn "nằm sàn"

Đất nền sụt giảm, nguồn cung và giá bán căn hộ tăng mạnh tại Đà Nẵng

DKRA Consulting - bộ phận nghiên cứu thị trường của DKRA Group đã vừa đưa ra báo cáo chi tiết về thị trường bất động sản tại Đà Nẵng, Huế và các tỉnh lân cận.

Theo đó, các chỉ số kinh tế của cả nước và Đà Nẵng, các chính sách pháp lý và việc hoàn thiện cơ sở hạ tầng, giao thông là các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản miền Trung. Theo Cục thống kê Đà Nẵng, GDP năm 2024 của Đà Nẵng tăng 7,51% (cao hơn so với mức tăng của cả nước là 7,09%). Một số công trình giao thông như khánh thành tuyến đường Vành đai phía Tây (Đoạn từQuốc lộ 14B đến đường Hồ Chí Minh), xây dựng tuyến cao tốc Đà Nẵng - Thạnh Mỹ - Ngọc Hồi - Bờ Y kết nối đường cao tốc Đà Nẵng - Quảng Ngãi đã có tác động tích cực đến thị trường bất động sản khu vực miền Trung. 

Theo DKRA, về đất nền, nguồn cung sơ cấp giảm 17% so với năm 2023. Phần lớn nguồn cung đến từ các dự án mở bán trước đó và tập trung tại hai thị trường chủ lực là Quảng Nam và Đà Nẵng với khoảng 1,454 sản phẩm sơ cấp hiện đang mở bán. Nguồn cung mới của khu vực vẫn duy trì tình trạng khan hiếm, chỉ chiếm khoảng 33% trên tỷ trọng cung sơ cấp và giảm khoảng 30% so với năm 2023. 

Thị trường chưa ghi nhận nhiều tín hiệu phục hồi trong ngắn hạn. Sức cầu chung của thị trường vẫn ở mức thấp, lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 26% trên tổng cung, giảm khoảng 51% so với năm trước. Phần lớn giao dịch phân bổ ở hai quý cuối năm và nhóm sản phẩm có mức giá trung bình dưới 52 triệu đồng/m2 tại Đà Nẵng hay dưới 20 triệu đồng/m2 tại Quảng Nam.

Mặt bằng giá sơ cấp vẫn neo ở mức cao do tác động của các loại chi phí đầu vào và không có nhiều biến động so với thời điểm đầu năm. Các chương trình ưu đãi bán hàng được các chủ đầu tư áp dụng rộng rãi nhằm kích cầu thị trường. Giá bán thứ cấp phục hồi khi đạt mức tăng trung bình khoảng 5% so với quý 1/2024, giao dịch thị trường cải thiện đáng kể. Nhóm các sản phẩm thuộc tổ hợp các khu đô thị, đa dạng tiện ích, hoàn chỉnh pháp lý thu hút được thanh khoản thị trường.

Về phân khúc căn hộ, nguồn cung sơ cấp tăng mạnh, gấp 2.5 lần so với năm trước, tập trung tại các dự án  thuộc Đà Nẵng. Huế và Quảng Nam tiếp tục khan hiếm nguồn cung mở bán.

Phân khúc căn hộ hạng A giữ vị trí chủ đạo, chiếm 67% tổng nguồn cung, ghi nhận phần lớn ở các dự án có vị trí dọc theo sông Hàn. Sức cầu thị trường hồi phục tích cực, gấp 4.6 lần so với năm trước, tập trung phần lớn ở các dự án phát triển bởi thương hiệu chủ đầu tư uy tín, tiến độ xây dựng nhanh chóng. Giá bán sơ cấp các dự án mở bán trong năm liên tiếp thiết lập mặt bằng giá mới, dao động từ 60- trên 85 triệu đồng/m2 nhưng vẫn thu hút khá tốt sự quan tâm của thị trường, đặc biệt là các nhà đầu tư đến từ khu vực phía Bắc. 

Như vậy, chung cư bình dân, giá rẻ cũng tiếp tục "biến mất" ở Đà Nẵng, các dự án chung cư chủ yếu là cao cấp, và đối tượng khách hàng phần lớn vẫn là các nhà đầu tư đến từ Hà Nội.

Giá bán và thanh khoản thứ cấp căn hộ chung cư Đà Nẵng duy trì đà hồi phục, ghi nhận tăng 3% - 7% so với cuối năm 2023. Các giao dịch tập trung ở các dự án đã bàn giao nhà, thuận tiện di chuyển về trung tâm thành phố.

Bất động sản nghỉ dưỡng còn khó khăn

Về phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, condotel, thị trường sơ cấp ghi nhận 7 dự án với tổng 777 căn hộ.

Nguồn cung sơ cấp ghi nhận tăng 13% so với cùng kỳ, tuy nhiên vẫn còn khá thấp so với giai đoạn 2019 trở về trước và chủ yếu đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ (chiếm 87%) nguồn cung toàn thị trường.

Nguồn cung mới cũng có sự tăng trưởng đáng kể với mức tăng gấp 3.2 lần so với cùng kỳ năm 2023, tuy nhiên chỉ tập trung cục bộ tại một dự án ở Đà Nẵng. Sức cầu chung thị trường nhìn chung vẫn còn khá thấp, mặc dù lượng tiêu thụ tăng 7.2 lần so với cùng kỳ nhưng chỉ tập trung cục bộ tại một vài dự án nhất định, trong khi đó những dự án sơ cấp khác vẫn gặp khó trong thanh khoản.

Quảng Nam và Đà Nẵng tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường khi chiếm 94% tổng nguồn cung và toàn bộ lượng tiêu thụ sơ cấp trong năm. Mặt bằng giá bán sơ cấp tăng nhẹ 5% so với cùng kỳ trước áp lực chi phí đầu vào tăng cao. Những chính sách hỗ trợ dòng tiền như chia sẻ lợi nhuận, doanh thu, hỗ trợ lãi suất… vẫn được áp dụng rộng rãi nhưng chưa đạt hiệu quả như kỳ vọng.

Dự báo năm 2025, sức cầu thị trường dự kiến tiếp tục duy trì ở mức thấp và khó có những đột biến trong ngắn hạn khi hiệu quả khai thác cũng như niềm tin của nhà đầu tư vẫn còn ở mức thấp. Mặt bằng giá bán sơ cấp duy trì ổn định và không có biến động nhiều so với năm 2024. Bối cảnh thị trường còn nhiều khó khăn đối với bất động sản nghỉ dưỡng.