Cần coi trọng "lá chắn" bảo vệ người yếu thế trong giao dịch bất động sản

Đây cũng là thông điệp xuyên suốt được các chuyên gia, luật sư và công chứng viên chia sẻ tại tọa đàm Bảo vệ người yếu thế trong giao dịch bất động sản do Báo Phụ nữ Việt Nam phối hợp với Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam tổ chức ngày 15/7.

Người yếu thế không phải là một nhóm cố định

Khi nhắc đến "người yếu thế", nhiều người thường nghĩ ngay đến người cao tuổi, người khuyết tật hay người mất năng lực hành vi dân sự. Tuy nhiên, các chuyên gia tại tọa đàm cho rằng, trong các giao dịch bất động sản hiện nay, khái niệm này cần được nhìn nhận rộng hơn.

Một người hoàn toàn có thể trở thành bên yếu thế nếu thiếu thông tin, hạn chế hiểu biết pháp luật hoặc không đủ kỹ năng để tiếp cận và kiểm chứng các dữ liệu liên quan đến giao dịch. Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phức tạp và quá trình chuyển đổi số diễn ra mạnh mẽ, khoảng cách về thông tin và năng lực tiếp cận công nghệ đang trở thành một dạng "rào cản" mới, khiến nhiều người dễ rơi vào thế bất lợi.

Đối với phụ nữ, sự yếu thế chủ yếu đến từ vai trò của họ trong quá trình quản lý và định đoạt tài sản của gia đình.

Thực tế cho thấy, tại nhiều gia đình, người chồng thường là người trực tiếp làm việc với ngân hàng, chủ đầu tư, môi giới hoặc cơ quan nhà nước; đồng thời quản lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các hồ sơ pháp lý. Người vợ nhiều khi chỉ ký tên ở bước cuối cùng mà chưa có điều kiện tìm hiểu đầy đủ tình trạng pháp lý của tài sản, các nghĩa vụ tài chính hay những điều khoản quan trọng trong hợp đồng.

Chính sự chênh lệch về thông tin này khiến không ít phụ nữ chỉ biết tài sản chung của gia đình đã bị thế chấp, chuyển nhượng hoặc phát sinh tranh chấp khi ngân hàng thông báo xử lý tài sản hoặc vụ việc đã được đưa ra tòa án. Khi đó, việc chứng minh quyền lợi hợp pháp đối với tài sản chung không chỉ mất nhiều thời gian mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến kinh tế và cuộc sống của cả gia đình.

Điều đáng chú ý là những rủi ro ấy không chỉ xuất hiện trong các giao dịch truyền thống mà còn có xu hướng gia tăng khi các thủ tục được số hóa. Giấy tờ điện tử, định danh số hay trí tuệ nhân tạo có thể giúp giao dịch nhanh hơn, nhưng đồng thời cũng đặt ra những nguy cơ mới như giả mạo danh tính, làm giả giấy tờ bằng công nghệ Deepfake hoặc lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người dân để thực hiện các hành vi lừa đảo.

Bởi vậy, nhiều chuyên gia cho rằng, bảo vệ người yếu thế trong giao dịch bất động sản không còn là câu chuyện của riêng một nhóm đối tượng, mà là yêu cầu đặt ra đối với toàn bộ hệ thống pháp luật khi bất kỳ ai cũng có thể trở thành bên yếu thế nếu không được tiếp cận đầy đủ thông tin và các cơ chế bảo vệ cần thiết.

"Lá chắn" pháp lý cần được đặt ở giai đoạn phòng ngừa

Một điểm nhận được sự đồng thuận của nhiều chuyên gia tại tọa đàm là, bảo vệ người yếu thế không nên bắt đầu khi tranh chấp đã phát sinh mà phải được thực hiện ngay từ thời điểm giao dịch hình thành.

Trong thực tế, không ít vụ tranh chấp bất động sản kéo dài nhiều năm bắt nguồn từ những sai sót tưởng chừng rất nhỏ: người ký hợp đồng chưa hiểu rõ nội dung văn bản, tài sản đang bị hạn chế giao dịch nhưng không được kiểm tra đầy đủ hoặc một bên chưa nhận thức hết quyền và nghĩa vụ của mình khi đặt bút ký. Khi vụ việc đã phải giải quyết tại tòa án, chi phí theo đuổi vụ kiện, thời gian và những tổn thất về tinh thần thường lớn hơn rất nhiều so với giá trị của việc phòng ngừa rủi ro ngay từ đầu.

Chính vì vậy, nhiều ý kiến tại tọa đàm cho rằng giá trị cốt lõi của hoạt động công chứng không nằm ở việc xác nhận chữ ký hay hợp thức hóa giấy tờ, mà ở vai trò "tiền kiểm" nhằm phát hiện và ngăn ngừa những nguy cơ có thể dẫn đến tranh chấp.

Theo ThS. Nguyễn Thị Lan Hương, Công chứng viên, Giảng viên Học viện Tư pháp trước khi một hợp đồng được ký kết, công chứng viên phải trực tiếp kiểm tra năng lực hành vi dân sự của các bên, xác định ý chí tự nguyện, đối chiếu thông tin về tài sản, đồng thời giải thích đầy đủ quyền, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý của từng giao dịch. Đây là những khâu mà công nghệ, dù phát triển đến đâu, vẫn khó có thể thay thế hoàn toàn bằng các thuật toán hay quy trình tự động.

Đối với phụ nữ và các nhóm yếu thế, vai trò này càng trở nên quan trọng. Trong nhiều trường hợp, việc được giải thích đầy đủ về quyền đối với tài sản chung của vợ chồng, điều kiện chuyển nhượng, thế chấp cũng như các rủi ro pháp lý có thể phát sinh sẽ giúp người dân nhận diện sớm nguy cơ và đưa ra quyết định thận trọng hơn, thay vì chỉ phát hiện vấn đề khi tranh chấp đã xảy ra.

Tuy nhiên, cùng với quá trình chuyển đổi số, những rủi ro mới cũng xuất hiện với mức độ tinh vi hơn. Công nghệ Deepfake, giả mạo giấy tờ điện tử, chiếm quyền sử dụng tài khoản định danh điện tử hay làm giả thông tin trên môi trường số đang đặt ra nhiều thách thức đối với hoạt động xác thực giao dịch.

Điều đó đòi hỏi quá trình chuyển đổi số không chỉ dừng ở việc số hóa hồ sơ hay cho phép ký kết trực tuyến mà phải được xây dựng trên nền tảng dữ liệu đủ tin cậy và có khả năng kết nối liên thông giữa các cơ quan quản lý. Khi cơ sở dữ liệu đất đai, dân cư, công chứng, thuế và đăng ký giao dịch bảo đảm được đồng bộ, cả công chứng viên và người dân sẽ có thêm công cụ để kiểm chứng tình trạng pháp lý của tài sản, qua đó hạn chế những tranh chấp phát sinh từ sự thiếu hụt hoặc sai lệch thông tin.

ThS. Nguyễn Thị Lan Hương cho rằng, công nghệ có thể hỗ trợ xác minh dữ liệu, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ, nhưng không thể thay thế trách nhiệm nghề nghiệp của công chứng viên trong việc đánh giá ý chí tự nguyện, năng lực hành vi hay nhận diện những dấu hiệu bất thường trước khi một giao dịch được xác lập.

Có thể nói, trong kỷ nguyên dữ liệu số, "lá chắn" bảo vệ người yếu thế không chỉ được tạo nên từ các quy định pháp luật mà còn từ sự kết hợp giữa công nghệ, dữ liệu liên thông và trách nhiệm của những người thực thi pháp luật ở tuyến đầu. Đây cũng là nền tảng để quá trình cải cách thủ tục hành chính vừa tạo thuận lợi cho người dân, vừa bảo đảm sự an toàn pháp lý trong mỗi giao dịch bất động sản.

Theo ThS. Nguyễn Thị Lan Hương, công nghệ có thể thay đổi phương thức giao dịch, nhưng không thể thay thế trách nhiệm của công chứng viên. Trong một giao dịch bất động sản, giá trị lớn nhất của công chứng vẫn là bảo đảm mỗi chữ ký đều được đặt xuống trên cơ sở tự nguyện, minh bạch và hiểu rõ hậu quả pháp lý.

Cải cách thủ tục không đồng nghĩa với giảm bớt cơ chế bảo vệ người dân

Nếu các công chứng viên nhấn mạnh vai trò "tiền kiểm" để ngăn ngừa rủi ro trước khi tranh chấp phát sinh thì ThS. Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư TP Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản) lại đặt ra một yêu cầu quan trọng khác đối với quá trình cải cách thủ tục hành chính: mọi cải cách chỉ thực sự có ý nghĩa khi không tạo ra khoảng trống pháp lý đối với người dân - vốn luôn là bên yếu thế trong các giao dịch bất động sản.

Theo Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, việc cắt giảm thủ tục hành chính nhằm giảm chi phí tuân thủ, cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh là xu hướng tất yếu và cần được ủng hộ. Tuy nhiên, điều không thể đánh đổi là các cơ chế bảo vệ người mua nhà - đối tượng thường không có lợi thế về thông tin, kinh nghiệm pháp lý cũng như khả năng đàm phán với chủ đầu tư.

Ông phân tích, trong nhiều năm qua, pháp luật đã thiết lập nhiều "lớp bảo vệ" cho người mua nhà, từ quy định về công khai thông tin dự án, mẫu hợp đồng mua bán đến cơ chế kiểm soát hợp đồng theo mẫu nhằm loại bỏ những điều khoản bất lợi cho người tiêu dùng. Thực tiễn cũng cho thấy, quá trình thẩm định đã phát hiện và yêu cầu chỉnh sửa không ít nội dung có nguy cơ ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua.

"Điều đó chứng tỏ cơ chế kiểm soát hiện nay vẫn phát huy hiệu quả trong việc bảo vệ người tiêu dùng. Vì vậy, nếu bãi bỏ một thủ tục thì đồng thời phải thiết kế được cơ chế thay thế đủ mạnh để không tạo ra khoảng trống pháp lý", Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh nhấn mạnh.

Điều đáng chú ý là, cải cách thủ tục hành chính không nên được hiểu đơn thuần là giảm bớt các khâu trong quy trình, mà phải hướng tới mục tiêu lớn hơn: xây dựng một môi trường giao dịch minh bạch, thuận tiện nhưng vẫn bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, nhất là những bên vốn ở vị thế yếu hơn trong giao dịch bất động sản.

Theo Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, thay vì để từng doanh nghiệp thực hiện các thủ tục đăng ký hợp đồng theo mẫu, cơ quan quản lý có thể chủ động phối hợp xây dựng, thẩm định và ban hành mẫu hợp đồng thống nhất ngay từ đầu. Khi đó, doanh nghiệp sẽ không phải thực hiện thêm các thủ tục hành chính, trong khi quyền lợi của người mua vẫn được bảo đảm thông qua cơ chế kiểm soát của Nhà nước.

Đề xuất này không chỉ góp phần tháo gỡ những bất cập do chồng chéo giữa các quy định pháp luật, mà còn thể hiện một tư duy cải cách mới: chuyển từ việc yêu cầu doanh nghiệp thực hiện thêm thủ tục sang nâng cao trách nhiệm của cơ quan quản lý trong việc xây dựng các "hàng rào" pháp lý ngay từ khâu ban hành chính sách.

Từ những phân tích tại tọa đàm có thể thấy, trong bối cảnh các giao dịch bất động sản ngày càng được số hóa, điều người dân cần không phải là nhiều thủ tục hơn mà là những cơ chế bảo vệ hiệu quả hơn. Cắt giảm thủ tục hành chính không đồng nghĩa với thu hẹp trách nhiệm của cơ quan quản lý, hệ thống công chứng hay các thiết chế pháp lý; ngược lại, càng phải nâng cao năng lực kiểm soát rủi ro và bảo đảm an toàn pháp lý cho người tham gia giao dịch từ khâu ban hành chính sách.

Đối với phụ nữ và các nhóm yếu thế, điều đó càng có ý nghĩa khi mỗi giao dịch bất động sản không chỉ là một hợp đồng dân sự, mà còn gắn với tài sản tích lũy của cả gia đình, với sự ổn định cuộc sống và tương lai của nhiều thế hệ. Bởi vậy, một nền hành chính hiện đại không chỉ được đo bằng số lượng thủ tục được cắt giảm, mà còn bằng khả năng bảo vệ tốt hơn những người dễ bị tổn thương trước các rủi ro pháp lý.