Có vài tỷ đồng vẫn chưa an cư: Nhà giá rẻ dần biến mất khỏi thị trường bất động sản

Có tiền nhưng vẫn không mua được nhà

Chị Lê Ngọc Minh (nhân viên văn phòng tại Hà Nội) tích lũy hơn 3 tỷ đồng sau nhiều năm làm việc, từng tin rằng đã đủ điều kiện để mua một căn hộ ổn định cho gia đình nhỏ. Tuy nhiên, sau nhiều tháng tìm kiếm, chị vẫn chưa thể chốt được căn nào phù hợp.

"Các dự án mới hầu hết đều trên 4–5 tỷ đồng, vượt quá khả năng. Còn những căn giá thấp hơn thì ở xa trung tâm, chất lượng không đảm bảo. Cuối cùng vẫn phải tiếp tục đi thuê", chị Minh nói.

Tại TPHCM, chị Mỹ Hạnh, nhân viên một công ty truyền thông, có mức thu nhập khá nhưng cũng rơi vào tình cảnh tương tự. Với khoảng 3,5 tỷ đồng tích lũy, gia đình chị vẫn chưa thể tìm được căn hộ đáp ứng đồng thời các tiêu chí về pháp lý, vị trí và giá cả.

"Muốn mua thì phải vay thêm rất nhiều, mà lãi suất giờ cao nên không dám mạo hiểm", chị chia sẻ.

Không chỉ nhóm nhân viên văn phòng, nhiều tiểu thương, lao động tự do tại các đô thị cũng đang rơi vào tình cảnh "có tiền nhưng không mua được nhà". Trong khi đó, việc tiếp tục đi thuê lại trở thành lựa chọn bất đắc dĩ, dù đã tích lũy được một khoản tài chính đáng kể.

Những câu chuyện này cho thấy một thực tế rõ ràng, nhu cầu ở thực không hề suy giảm, nhưng khả năng tiếp cận nhà ở phù hợp của người dân đang ngày càng thu hẹp.

Thực trạng người mua có tiền nhưng không thể xuống tiền không phải là hiện tượng cá biệt, mà phản ánh sự mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung của thị trường.

Nguồn cung tiếp tục lệch pha, nhà bình dân dần "biến mất" 

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý I/2026, phân khúc thấp tầng và đất nền chiếm khoảng 33% nguồn cung, tương đương gần 13.000 sản phẩm, giảm khoảng 15% so với quý trước nhưng vẫn gấp 3 lần cùng kỳ năm 2025.

Trong khi đó, căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt nguồn cung mở bán mới với tỷ trọng lên tới 67%, cho thấy thị trường đang phụ thuộc lớn vào loại hình này.

Tuy nhiên, vấn đề nằm ở cơ cấu phân khúc.

Cụ thể, phân khúc căn hộ cao cấp chiếm 53%, phân khúc sang trọng và siêu sang chiếm khoảng 20%, phân khúc trung cấp chiếm 27%, trong khi nhà ở thương mại bình dân tiếp tục ở trạng thái "tuyệt chủng".

Điều này đồng nghĩa với việc phần lớn nguồn cung đang nằm ngoài khả năng chi trả của đại đa số người dân, trong khi nhóm sản phẩm phù hợp lại gần như không có.

Tại tọa đàm "Biến động vĩ mô & chu kỳ tái cấu trúc" do VARS tổ chức, bà Nguyễn Thị Miền, Phó Trưởng ban Nghiên cứu thị trường VARS, cho biết một trong những điểm đáng chú ý là phân khúc căn hộ thương mại có giá khoảng 2–3 tỷ đồng tiếp tục vắng bóng trên thị trường.

Trong bối cảnh đó, theo bà Miền, nhà ở xã hội đang nổi lên như một điểm sáng khi ghi nhận hơn 7.000 sản phẩm đủ điều kiện mở bán, góp phần bù đắp khoảng trống mà phân khúc nhà ở thương mại chưa thể đáp ứng. Điều này cho thấy nhà ở xã hội đang dần trở thành "trụ đỡ" quan trọng của thị trường, vừa giải quyết nhu cầu ở thực, vừa góp phần ổn định cấu trúc cung – cầu.

Cùng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch VARS cho rằng, nhu cầu ở thực, đặc biệt ở phân khúc giá phù hợp, vẫn rất lớn nhưng chưa được đáp ứng đầy đủ. Theo ông, nếu không có các giải pháp đủ mạnh để thúc đẩy nguồn cung phù hợp, tình trạng lệch pha sẽ còn kéo dài.

Lý giải nguyên nhân, VARS chỉ ra rằng chi phí đầu vào liên tục gia tăng từ giá đất, chi phí tài chính đến nguyên vật liệu đã khiến các chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh giá bán hoặc chuyển hướng sang phân khúc cao cấp để đảm bảo hiệu quả kinh doanh. Trong khi đó, các chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp vẫn chưa thực sự rõ nét.

Hệ quả là thị trường rơi vào trạng thái mất cân đối kéo dài, nguồn cung tăng nhưng không đúng phân khúc, trong khi nhu cầu thực lại tập trung ở nhóm sản phẩm ngày càng khan hiếm.

Ở góc độ dài hạn, nếu tình trạng này không được cải thiện, thị trường không chỉ đối mặt với nguy cơ giảm thanh khoản ở một số phân khúc, mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân đô thị.

Tuy nhiên, theo VARS, việc hàng loạt dự án mới đồng loạt ra mắt cũng đang từng bước gia tăng mức độ cạnh tranh, qua đó góp phần "kiềm chế" đà tăng giá và tạo dư địa điều chỉnh trong thời gian tới.