Đại biểu Nguyễn Thị Tuyến: Hài hòa lợi ích, bảo vệ quyền lợi người dân trong chính sách đất đai, nhà ở

Thu hồi đất phải đi đôi với bảo đảm sinh kế cho người dân

Góp ý dự án Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Thị Tuyến cho rằng một trong những vấn đề cần tiếp tục làm rõ là ranh giới giữa thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và việc sử dụng đất cho các dự án đầu tư kinh doanh.

Theo đại biểu, các trường hợp Nhà nước thu hồi đất cần được xác định bằng những tiêu chí cụ thể, công khai, minh bạch, đi kèm cơ chế kiểm tra, giám sát chặt chẽ. Đồng thời, cần phân định rõ trường hợp áp dụng cơ chế thu hồi đất bằng quyết định hành chính và trường hợp nhà đầu tư thực hiện thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa các bên.

Đặc biệt, đại biểu nhấn mạnh chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư không nên chỉ căn cứ vào giá trị diện tích đất bị thu hồi mà phải tính đến khả năng ổn định cuộc sống lâu dài của người dân. Đối với người bị thu hồi đất ở, cần bảo đảm khả năng tiếp cận nơi ở phù hợp, có điều kiện tương đương hoặc tốt hơn trước; việc chuẩn bị khu tái định cư phải đi trước một bước. Với người bị thu hồi đất nông nghiệp, nhất là các hộ trực tiếp sản xuất, chính sách hỗ trợ cần chú trọng chuyển đổi nghề, tạo việc làm và sinh kế bền vững.

Đại biểu cũng đề nghị quy định rõ trách nhiệm của chính quyền địa phương, nhất là trong chuẩn bị tái định cư, tham vấn người dân và theo dõi hiệu quả thực hiện chính sách hỗ trợ; tránh tình trạng người dân đã bàn giao đất nhưng chưa có điều kiện ổn định cuộc sống tại nơi ở mới.

Bảo đảm bình đẳng giới và quyền tài sản của phụ nữ trong chính sách đất đai

Liên quan đến cơ chế tài chính đất đai, đại biểu kiến nghị nghiên cứu phương án xác định giá đất ổn định theo chu kỳ 3 năm, bao gồm giá tính tiền sử dụng đất và giá phục vụ bồi thường khi giải phóng mặt bằng. Theo đại biểu, cơ chế này có thể góp phần tăng tính ổn định, khả năng dự báo, giúp người dân và doanh nghiệp chủ động hơn trong kế hoạch tài chính. Cùng với đó, cần quy định rõ nguyên tắc xây dựng bảng giá đất, áp dụng hệ số điều chỉnh và xác định mức bồi thường trên cơ sở dữ liệu đáng tin cậy, có thể đối soát, kiểm chứng. Chính sách giá đất phải được đánh giá đầy đủ tác động đối với từng nhóm đối tượng, tránh phát sinh nghĩa vụ tài chính quá lớn cho người dân hoặc gây khó khăn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh.

Đại biểu cũng đề nghị lồng ghép yêu cầu bình đẳng giới trong các quy định về sử dụng đất, bồi thường và tái định cư, trong đó bà Nguyễn Thị Tuyến nhấn mạnh quy định ghi tên cả vợ và chồng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tài sản chung cần được thực hiện đầy đủ, thuận lợi, nhất là đối với phụ nữ ở nông thôn và vùng đồng bào dân tộc thiểu số.

Trong bối cảnh thực hiện mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, đại biểu đề nghị xác định rõ thẩm quyền, trách nhiệm của cấp tỉnh và cấp xã trong quản lý đất đai. Phân cấp phải đi đôi với bảo đảm năng lực thực thi, đồng thời đẩy mạnh kết nối cơ sở dữ liệu, đơn giản hóa thủ tục hành chính, giảm thời gian và chi phí cho người dân.

Đại biểu cũng lưu ý việc xử lý các dự án đã được giao đất nhưng chậm triển khai cần xem xét đầy đủ tác động đến đời sống người dân và điều kiện thực tế tại địa phương.

Bảo vệ người mua nhà ở hình thành trong tương lai

Đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Thị Tuyến đặc biệt quan tâm đến việc bảo vệ quyền lợi của người mua nhà ở hình thành trong tương lai. Thực tế có những trường hợp người mua đã thanh toán phần lớn giá trị hợp đồng nhưng chủ đầu tư chậm bàn giao nhà, chậm hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận hoặc dự án gặp khó khăn về tài chính, dẫn đến tranh chấp kéo dài.

Từ thực tế này, đại biểu đề nghị rà soát chặt chẽ điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh; làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc công khai tình trạng pháp lý, tiến độ xây dựng, nghĩa vụ tài chính và tình trạng thế chấp của dự án. Các quy định về đặt cọc, thanh toán theo tiến độ và bảo lãnh ngân hàng cần được thực hiện thực chất, bảo đảm người mua có đủ thông tin để nhận diện rủi ro trước khi quyết định giao dịch.

Không chỉ dừng ở trách nhiệm công khai thông tin của chủ đầu tư, đại biểu cho rằng cần có cơ chế kiểm tra, cập nhật, xác thực và xử lý thông tin sai lệch. Trách nhiệm của chủ đầu tư, đơn vị phân phối và cơ quan quản lý nhà nước phải được phân định rõ ràng, nhất là đối với những thông tin có ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định mua nhà của người dân.

Đại biểu cũng đề nghị đẩy nhanh việc xây dựng cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, kết nối với dữ liệu đất đai, dân cư, quy hoạch, thuế và các hệ thống liên quan để người dân có thể chủ động tra cứu, kiểm chứng thông tin trước khi giao dịch. Đối với nhà chung cư thương mại và nhà ở xã hội, cần quy định rõ diện tích sở hữu chung nhằm hạn chế tranh chấp giữa chủ đầu tư, ban quản trị và cư dân.

Về hoạt động môi giới, đại biểu cho rằng cần làm rõ trách nhiệm pháp lý của tổ chức, cá nhân hành nghề trong kiểm chứng thông tin, quảng cáo và tư vấn. Việc tăng cường giám sát, xử lý hành vi thao túng thị trường phải đồng thời bảo đảm quyền kinh doanh hợp pháp và quyền tự do giao dịch theo quy định pháp luật.

Nhà ở xã hội phải phù hợp với khả năng và nhu cầu thực tế

Góp ý dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Thị Tuyến nhấn mạnh phát triển nhà ở xã hội phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của người thu nhập thấp, công nhân, người lao động tại các khu công nghiệp và người trẻ mới lập gia đình. Theo đại biểu, chính sách cần xác định đúng đối tượng thụ hưởng, bảo đảm công khai, minh bạch, thủ tục đơn giản và hạn chế việc lợi dụng chính sách để trục lợi. Phát triển nhà ở xã hội không chỉ là vấn đề giá bán mà còn liên quan trực tiếp đến vị trí và điều kiện sống. Nhà ở có giá phù hợp nhưng quá xa nơi làm việc, thiếu kết nối giao thông, trường học, cơ sở y tế và các dịch vụ thiết yếu có thể khiến người dân phải gánh thêm chi phí đi lại, sinh hoạt, làm giảm hiệu quả của chính sách hỗ trợ.

Đại biểu cũng đề nghị quan tâm phát triển nhà ở cho thuê, bởi không phải người dân nào cũng có nhu cầu hoặc đủ khả năng tài chính để mua nhà. Dự thảo Luật cần làm rõ nguyên tắc xác định giá thuê, thời hạn thuê, điều kiện điều chỉnh giá và các biện pháp bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người thuê. Đối với nhà ở cho thuê được đầu tư bằng vốn nhà nước, cần công khai tiêu chí xét chọn, ưu tiên người thực sự khó khăn về nhà ở, bảo đảm phân bổ đúng đối tượng.

Một vấn đề khác được đại biểu lưu ý là nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội của các chủ đầu tư. Theo đó, cần làm rõ trách nhiệm của doanh nghiệp khi bố trí quỹ đất ngoài dự án hoặc thực hiện các hình thức nghĩa vụ tương ứng, bao gồm trách nhiệm đầu tư hạ tầng, phương pháp tính nghĩa vụ tài chính và cơ chế quản lý, sử dụng nguồn tiền thu được. Chính sách cần hướng tới tạo lập quỹ nhà ở thực tế phục vụ người dân, bao gồm cả nhà ở cho thuê, thay vì chỉ dừng lại ở việc chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Liên quan đến cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, đại biểu nhấn mạnh yêu cầu bảo đảm an toàn công trình phải gắn với quyền lợi chính đáng của cư dân, trong đó có phương án tái định cư và ổn định cuộc sống. Đối với Hà Nội, nơi có nhiều chung cư xuống cấp, cần có cơ chế phù hợp để thúc đẩy cải tạo, xây dựng lại, gắn với chỉnh trang đô thị và tạo sự đồng thuận của người dân.