Bất động sản gồm đất ở, nhà ở có giá trị rất lớn với mỗi cá nhân và gia đình có quyền sở hữu. Trong giao dịch mua bán nhà đất, vấn đề pháp lý của nhà đất là một trong những yếu tố góp phần quyết định tới giá trị của bất động sản. Vì vậy, người mua nhà đất cần có những kỹ năng tối thiểu để có thể “đọc” được thông tin ghi trên “sổ hồng” nhằm đảm bảo an toàn, tránh những rủi ro đáng tiếc trong việc mua bán, sang nhượng nhà đất.
Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT Quy định về hồ sơ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (hay còn gọi là “sổ hồng”) có các thông tin cơ bản như thông tin về thửa đất có số hiệu thửa dất, số tờ bản đồ, địa chỉ thửa đất, diện tích đất chung - riêng….
Với những người mua bán, giao dịch nhà đất riêng lẻ để ở hoặc đầu cơ kinh doanh nhà đất, đều phải đặc biệt chú ý một số thông tin quan trọng trên giấy chứng nhận.
Thông tin trên sổ hồng cần quan tâm đầu tiên trước khi đặt cọc tiền và giao dịch mua bán nhà là tên “Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tìa sản gắn liền với đất”. Cần phải chú ý tên chủ sở hữu là 1 người hay nhiều người để yêu cầu các bên ký nhận vào việc mua bán, giao dịch, tránh tranh chấp về sau. Đồng thời cần đối chiếu tên, ngày tháng năm sinh, chứng minh thư của người được ghi trên sổ hồng với người đang thực hiện giao dịch mua bán có đúng là một người hay không.
Phần nội dung thông tin về thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, có các thông tin về thửa đất địa chỉ, diện tích… Người mua nhà đất nhất định phải chú ý một số thông tin quan trọng sau:
Phần nội dung “Hình thức sử dụng” được ghi trên sổ hồng như sau:
Trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của một người sử dụng đất (một cá nhân hoặc một hộ gia đình, hai vợ chồng, một cộng đồng dân cư, một tổ chức…) thì ghi “Sử dụng riêng” vào mục hình thức sử dụng;
Trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người sử dụng đất thì ghi “Sử dụng chung” vào mục hình thức sử dụng;
Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận nhỏ hơn diện tích cả thửa đất và có hình thức sử dụng chung, sử dụng riêng đối với từng loại đất thì lần lượt ghi “Sử dụng riêng” và mục đích sử dụng, diện tích đất sử dụng riêng kèm theo; ghi “Sử dụng chung” và mục đích sử dụng, diện tích đất sử dụng chung kèm theo. Ví dụ: “Sử dụng riêng: Đất ở 120m2, đất trồng cây lâu năm 300m2; Sử dụng chung: Đất ở 50m2, đất trồng cây hàng năm 200m2“.
Phần nội dung về “Mục đích sử dụng đất” được ghi theo quy định với các loại đất như sau:
- Nhóm đất nông nghiệp gồm: “Đất chuyên trồng lúa nước”, “Đất trồng lúa nước còn lại”, “Đất trồng lúa nương”, “Đất trồng cây hàng năm khác”, “Đất trồng cây lâu năm”, “Đất rừng sản xuất”, “Đất rừng phòng hộ”, “Đất rừng đặc dụng”, “Đất nuôi trồng thủy sản”, “Đất làm muối”, “Đất nông nghiệp khác”;
- Nhóm đất phi nông nghiệp gồm: “Đất ở tại nông thôn”, “Đất ở tại đô thị”, “Đất xây dựng trụ sở cơ quan”, “Đất quốc phòng”, “Đất an ninh”, “Đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp”, “Đất xây dựng cơ sở văn hóa”, “Đất xây dựng cơ sở dịch vụ xã hội”…
Người mua đất với mục đích để ở tại các thành phố lớn, cần đặc biệt chú ý tới các thông tin “Mục đích sử dụng: Đất ở tại đô thị”; nếu không để ý thì có thể mua phải đất nông nghiệp, sẽ gặp khó khăn trong việc xây dựng nhà cửa, hoặc cần phải chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở sẽ gây tốn kém chi phí.
Thông tin tiếp theo cũng cần đặc biệt quan tâm là “Thời hạn sử dụng” đất. Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì ghi thời hạn theo quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì ghi thời hạn sử dụng được công nhận theo quy định của pháp luật về đất đai;
Trường hợp sử dụng đất có thời hạn thì ghi “Thời hạn sử dụng đất đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)“;
Trường hợp thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài thì ghi “Lâu dài”;
Ngoài ra, người mua nhà đất để ở, cũng nên chú ý tới sơ đồ thửa đất được vẽ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phần nội dung thay đổi và cơ sở pháp lý được bổ sung thêm trên sổ hồng để thấy được tình trạng thửa đất, tránh những vướng mắc về pháp lý và tranh chấp không đáng có về sau.