Giá chung cư tăng cao: Hãy tìm giải pháp thay vì tìm người "thổi giá"

"Thổi giá" chung cư - luật chưa xác định

Trước tình trạng giá chung cư "leo thang" chóng mặt trong thời gian gần đây, đặc biệt là tại Hà Nội, Bộ xây dựng đã có công văn gửi UBND thành phố Hà Nội kiểm tra các dự án chung cư tăng giá bất thường, nếu có hành vi thổi giá, làm giá, đầu cơ thì "có biện pháp chấn chỉnh, xử lý". Việc Bộ xây dựng đưa ra ý kiến này nhận được sự quan tâm rất lớn, bởi giá nhà chung cư đã cao vượt khỏi khả năng mua của phần đông khách hàng. Giá chung cư tăng cao, dẫn đến việc các loại hình nhà đất khác cũng "ăn theo", tăng theo, giá nhà đất đang nhảy múa là thực tế trên thị trường thời điểm này.  

Ủng hộ việc phải có những biện pháp hướng đến lợi ích của người dân, nhưng nhiều người cũng băn khoăn về việc đi tìm xem ai là người "thổi giá", đi xác định xem đâu "hành vi thổi giá" để "có biện pháp xử lý", bởi đây là điều chưa có trong luật. 

Về vấn đề này, luật sư Phạm Thanh Tuấn có ý kiến: "Xác định thế nào là hành vi thổi giá, đầu cơ trong lĩnh vực bất động sản là điều không dễ dàng từ phương diện quy định đến thực tế. Giá nhà ở giao dịch giữa bên bán với bên mua là hoạt động kinh doanh thương mại bình thường, không bị quản lý theo khung giá của Nhà nước. Giá mua bán chung cư sẽ biến động theo cung - cầu của thị trường. Quyền xác định giá bán là quyền của chủ sở hữu tài sản. Các bên tham gia giao dịch mua bán theo nguyên tắc "thuận mua, vừa bán". 

Về mặt pháp lý, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành không xác định hay mô tả cụ thể hành vi này. Từ trước đến nay tôi cũng chưa thấy trường hợp cơ quan nhà nước xử phạt hành chính nào với người trực tiếp đầu cơ, thổi giá bất động sản.

Vào cuối năm 2023 khi Quốc hội thảo luận về Luật kinh doanh bất động sản và Luật nhà ở sửa đổi đã có nhiều kiến nghị bổ sung các hành vi bị cấm vào luật như: hành vi đầu cơ, lũng đoạn thị trường giống như hành vi thao túng chứng khoán. Tuy nhiên, rất khó để xác định cụ thể nên đề nghị này đã bị loại bỏ khi các luật được thông qua".

Luật sư, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Đỉnh đồng ý với ý kiến rằng rất khó để đi xác định xem ai là người "thổi giá" mà phải đi tìm xem nguyên nhân của việc chung cư tăng giá đến từ đâu. "Theo tôi, nguyên nhân rõ ràng nhất dẫn đến việc chung cư tăng giá là do thiếu nguồn cung, chênh lệch cung - cầu quá lớn, nhu cầu thì rất cao nhưng không có nguồn cung. Hiện nay là hàng loạt dự án đang gặp phải các vướng mắc pháp lý từ nhiều nguyên nhân, dẫn đến thời gian qua có rất ít dự án được triển khai và đưa sản phẩm ra thị trường", ông Đỉnh nói.

Theo nhìn nhận của chuyên gia này, hiện nguồn cung căn hộ chỉ đáp ứng được khoảng 20-30% nhu cầu của thị trường. Trong bối cảnh ấy, những người có lợi thế sở hữu nhà, đất đương nhiên có quyền “hét” giá thật cao. Các phương thức "thổi giá" của lực lượng môi giới sẽ không có hiệu quả nếu nguồn cung sản phẩm ra thị trường cân bằng với nhu cầu của người dân.

Về nguồn cầu, hiện tượng đô thị hóa và di dân cơ học đã đẩy nhu cầu nhà ở tập trung quá cao tại khu vực đô thị, đặc biệt tại 2 đô thị lớn nhất là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Trong vài chục năm qua, có hàng triệu gia đình từ các địa phương khác tới Hà Nội làm ăn sinh sống. 

Luật sư Nguyễn Đỉnh cho rằng: "Nếu đi tìm nguyên nhân sâu xa, thì "người thổi" có thể là tất cả chúng ta, lỗi cho việc chung cư rồi bất động sản tăng giá này đến từ tất cả, từ tôi và cả chính bạn. Ai cũng về Thủ đô sống, hàng triệu người dồn vào đương nhiên nhu cầu nhà đất sẽ tăng cao, tấc đất tấc vàng nên giá nhà lên cao. Vấn đề là phải đi tìm được giải pháp, có qui hoạch tốt, có pháp lý tốt thay vì cứ đi truy xem ai là người thổi giá". 

Doanh nghiệp có muốn bán thấp cũng rất khó

Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) dự báo trong năm 2024, giá bán chung cư sơ cấp sẽ tiếp tục tăng trung bình khoảng 3% – 8%. Nguyên do là nguồn cung trong ngắn hạn vẫn chưa được giải quyết. Số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới rất ít và đang ngày càng có xu hướng sụt giảm, đặc biệt là phân khúc bình dân, trung cấp.

Theo các chuyên gia, tỷ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân trên tổng nguồn cung căn hộ mở bán liên tục tụt giảm. Chính bởi vậy, việc các căn hộ chung cư trở nên giống như... đồ cổ, sử dụng hàng chục năm, đã xuống cấp nhưng giá bán vẫn cứ tăng cao là điều đã và sẽ tiếp tục xảy ra trong ngắn hạn. 

Một chuyên gia của VARS cho biết ý kiến: "Việc khan hiếm nguồn cung mới khiến thị trường thiếu tính cạnh tranh. Do đó, doanh nghiệp có dự án chung cư mở bán giai đoạn này sẽ rất...oách. Tôi cho rằng nếu không gặp khó khăn về dòng tiền, chủ đầu tư sẽ tiếp tục giữ giá cao để tối đa hóa lợi nhuận. Chúng tôi đã thử nghĩ đến giải pháp thăm dò ý kiến từ phía các chủ đầu tư, rằng doanh nghiệp có nên hi sinh lợi nhuận vì quyền lợi khách hàng, giảm bớt lợi nhuận, hạ thấp giá bán vào thời gian này. Tuy nhiên, đại diện doanh nghiệp - cũng chính là các thành viên hiệp hội lập tức phản hồi rằng giá chung cư tăng cao do có nhiều yếu tố vượt ngoài tầm của doanh nghiệp, các loại chi phí đầu tư dự án như chi phí tạo lập quỹ đất, chi phí hoàn thiện cơ sở hạ tầng, chi phí xây dựng tăng do giá nguyên vật liệu đầu vào, chi phí nhân công, cùng nhiều khoản chi phí “không tên” phát sinh khi thực hiện thủ tục đầu đầu tư, xây dựng, phát triển dự án. Chi phí đầu vào quá cao, doanh nghiệp có muốn bán thấp cũng rất khó, thêm nữa, giá sơ cấp ban đầu thấp xuống cũng không giải quyết được vấn đề, khi sau đó giá bán thứ cấp sẽ được đẩy lên. Mấu chốt vẫn nằm ở việc nguồn cung quá ít ỏi". 

Theo VARS, muốn tăng nguồn cung, hạ được giá nhà thì cần tìm được giải pháp tổng thể có sự chung tay, góp sức, thống nhất quan điểm, cách thức triển khai, phối hợp của rất nhiều thành phần, từ cơ quan quản lý nhà nước tới các doanh nghiệp, ngân hàng, công ty môi giới. Về phía cơ quan quản lý nhà nước, cần nghiên cứu phương án rút ngắn quy trình, thủ tục hành chính đầu tư, xây dựng, xem xét các phương án hỗ trợ doanh nghiệp trong khâu tính tiền sử dụng đất và giải phóng mặt bằng. Hiện nay, đây là hai hạng mục chiếm rất nhiều chi phí của chủ đầu tư, trực tiếp ảnh hưởng đến giá thành của bất động sản.