Làm giàu bằng cách mua bất động sản bỏ hoang để cải tạo thành chung cư cho thuê giá cao

Khi một trường trung học bị bỏ hoang ở Homestead, Pennsylvania được rao bán, Jesse Wig, môi giới bất động sản đã nhìn ra cơ hội khi chỉ cần bỏ 100.000 USD đã có thể sở hữu.

Anh đã mua lại ngôi trường đó và liên hệ với một nhà đầu tư bất động sản khác, Adam Colucci để tìm hướng phát triển. "Tôi đã biết về ngôi trường và thành thật mà nói, tôi chưa biết sử dụng nó như thế nào. Nhưng với mức giá đó, tôi phải mua nó và hy vọng chúng tôi có thể đưa ra hình thức phát triển trong tương lai", Wig nói với CNBC Make It. 

Trong 2 năm, Wig và Colucci đã bàn bạc rất nhiều về việc phải làm gì với toà nhà này. Họ đã xem xét đến việc cải tạo nơi đây thành địa điểm tổ chức đám cưới, vườn bia và thậm chí là bán không gian làm việc. 

"Sau một năm, với lời khuyên của các chuyên gia, cuối cùng chúng tôi cũng tìm ra hình thức để phát triển tòa nhà này, đó là biến nó thành một khu dân cư", Colucci nói. 

Biến ngôi trường bỏ hoang thành khu chung cư hiện đại

Cả hai nhận ra rằng họ cần kết nối với Dan Spanovich (41 tuổi), một nhà phát triển bất động sản toàn thời gian kiêm người quản lý tài sản gia đình. 

"Những toà nhà cũ kiểu này rất khó để chuyển đổi. Chúng tôi sẵn sàng chấp nhận những rủi ro bất kể được cải tạo và sử dụng vào mục đích gì. Chúng tôi biết rằng với mức giá này, có thể tìm được cách sử dụng và tạo ra đủ lợi nhuận làm hài lòng mọi người", Spanovich nói.

Cuối cùng các phòng học cũ trước đây đã trở thành những căn hộ mới, hiện đại. Khu hội trường trở thành không gian chung. Họ cũng xây dựng thêm các phòng, không gian dịch vụ cho cư dân trong tòa nhà như phòng tập thể dục, sân bóng rổ, khu vực tập tạ và đạp xe trong nhà. 

Ngôi trường trung học đã không được sử dụng trong nhiều năm với diện tích sàn lên đến 4.600m2. Với chừng đó không gian, 3 nhà bất động sản đã hy vọng có được khoảng 60 căn hộ. 

Colucci nói thêm rằng điều quan trọng đối với họ là cần giữ lại một số yếu tố của trường học đối với tòa nhà này. "Chúng tôi đã làm việc chặt chẽ với National Park Services để đảm bảo giữ được ý nghĩa lịch sử của toà nhà. Chúng tôi đã cố gắng để ngôi trường còn mang được vẻ đẹp của nó". 

Nhờ đó, nhưng nhà đầu tư đã nhận được khoản tín dụng thuế lịch sử từ cấp liên bang và tiểu bang Pennsylvania, nhưng họ không tiết lộ số tiền chính xác.

Sau khi mua trường vào tháng 5/2019, việc xây dựng đã được bắt đầu vào năm 2020 và hoàn thành vào tháng 10/2021. 

Toà nhà sau khi được hoàn thiện gồm 27 căn hộ một phòng ngủ và 4 căn hộ 2 phòng ngủ. Chủ đầu tư đã bổ sung các tấm pin mặt trời để góp phần bảo vệ môi trường. 

Việc cho thuê bắt đầu vào tháng 10/2021 và chỉ sau 6 tháng, toà nhà đã được lấp đầy 100%. Spanovich cho biết giá thuê phòng dao động khoảng 1.400 USD/tháng đối với căn một phòng ngủ và lên tới 1.650 USD/tháng cho căn hộ 2 phòng ngủ. 

Khi nói đến việc chia sẻ lợi nhuận và chi phí, Colucci nói rằng Wig và Spanovich chia mọi thứ dựa theo tỷ lệ phần trăm sở hữu của tòa nhà. 

Sẵn sàng đầu tư vào những bất động sản bỏ hoang

Khi Colucci biết tin ngôi trường đối diện địa điểm đã mua của họ đang được rao bán, nhưng nó đã được ký hợp đồng với một nhà đầu tư khác. Anh nói với 2 đối tác của mình rằng nếu thỏa thuận đó thất bại, nhóm 3 người cần mua lại ngôi trường ấy ngay. 

Lúc đầu, Wig hơi do dự nhưng Colucci và Spanovich đã sẵn sàng cho lần đầu tư này, cuối cùng, họ may mắn thỏa thuận mua thành công ngôi trường thứ 2 vào tháng 8/2020 với chi phí 90.000 USD. 

Spanovich cho biết trải nghiệm của họ với ngôi trường này rất khác. Ngôi trường đầu tiên cần phải cải tạo gần như toàn bộ. Ngôi trường thứ 2 thì không nhưng nó khá âm u, "như một ngôi nhà ma ám". 

"Đối với những tòa nhà đẹp, bạn sẽ phải cạnh tranh với rất nhiều chủ đầu tư. Vì thế nếu muốn ít cạnh tranh hơn bạn cần tìm mua những bất động sản giống như bị ma ám", Spanovich nói thêm. 

Bất động sản thứ 2 cần sửa chữa nhiều hạng mục, bao gồm trần nhà bị dột. Họ cũng cần nghiên cứu để đảm bảo cấu trúc toà nhà vẫn ở tình trạng tốt. 

Colucci cho biết ngôi trường thứ 2 có kết quả đánh giá tệ hơn ngôi trường đầu tiên và sẽ tốn nhiều thời gian để cải tạo. Kế hoạch số căn hộ cho trường trung học thứ 2 là 33 căn hộ, chủ yếu gồm căn hộ 1 phòng ngủ hoặc căn hộ studio. 

"Có người từng nói với tôi rằng bạn sẽ phá sản khi yêu những tòa nhà cổ tuyệt đẹp, nên hãy cẩn thận. May mắn thay, chúng tôi có Dan trong nhóm và anh ấy quản lý các công việc hậu cần để mọi thứ trơn tru", Colucci bày tỏ.

Những nhà đầu tư cho biết kế hoạch là để cư dân có thể sử dụng các tiện nghi từ cả hai tòa nhà, chẳng hạn như khán phòng ở trường học đầu tiên, nhà để xe hai tầng và sân thượng có sẵn ở tòa nhà số hai.

Kể từ cuộc phỏng vấn của Wig, Colucci và Spanovich với CNBC Make It vào tháng 9/2022, 3 người đã mua thêm hai trường học nữa.

Wig cho biết thu hoạch lớn nhất từ những dự án mà anh và các đối tác đã thực hiện là sự khác biệt mà các tòa nhà họ cải tạo đang tạo ra trong cộng đồng.