Tuy nhiên, với hình thức mua nhà hình thành trong tương lai, thì hầu hết những điều kiện nói trên cũng… ở thì tương lai. Do đó, người mua cần tự trang bị một số kiến thức để tránh rủi ro, thiệt hại.
Theo LS Quốc Anh, đầu tiên là phải lựa chọn chủ đầu tư thực sự có uy tín. Việc thẩm định uy tín của chủ đầu tư thật ra không quá khó, hãy căn cứ vào số lượng và chất lượng các dự án họ đã thực hiện; tìm hiểu xem đã từng xảy ra những “sự cố” nào hay chưa? Hỏi nhận xét của khách hàng về thái độ, tinh thần trách nhiệm của chủ đầu tư đối với khách hàng… Cần thiết phải kiểm tra thông qua kênh báo chí cũng như những “bình luận” trên mạng xã hội được lập bởi những nhóm khách hàng của họ (thường là tại các dự án đã bàn giao, đưa vào sử dụng). Nếu phát hiện có những “sự cố” mang tính hệ thống như thiếu minh bạch trong thông tin, tiến độ thường xuyên chậm trễ, có biểu hiện vô trách nhiệm với khách hàng… thì sản phẩm dẫu có rẻ và “hứa hẹn tiềm năng” đến mấy cũng dứt khoát không mua.
Thứ 2, tìm hiểu xem dự án dự định mua được ngân hàng nào bảo lãnh. Nếu đó là những ngân hàng lớn, có tiềm lực tài chính mạnh thì đáng tin cậy.
Cũng liên quan đến ngân hàng, hãy tìm hiểu nhằm đảm bảo sự bảo lãnh là đối với toàn bộ các nghĩa vụ của chủ đầu tư phát sinh từ hợp đồng. Mục đích của việc bảo lãnh ngân hàng là để bảo đảm quyền lợi cho khách hàng. Về nguyên tắc, ngân hàng chỉ thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh của mình trong phạm vi, điều kiện, hạn mức và thời hạn mà ngân hàng cam kết. Do đó, để bảo vệ quyền lợi của mình, khách hàng phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp bản sao cam kết bảo lãnh để bảo đảm rằng phạm vi bảo lãnh của ngân hàng đã phù hợp với phạm vi trách nhiệm của chủ đầu tư trong hợp đồng.
Cụ thể, số tiền bảo lãnh của ngân hàng phải đủ bù đắp cho toàn bộ các thiệt hại của khách hàng khi chủ đầu tư vi phạm hợp đồng, chẳng hạn: Hoàn trả toàn bộ số tiền mà khách hàng đã thanh toán, tiền phạt vi phạm hợp đồng, tiền bồi thường thiệt hại...
Luật pháp quy định chủ đầu tư có nghĩa vụ phải cung cấp cho khách hàng bản sao cam kết bảo lãnh của ngân hàng. Do đó, nếu chủ đầu tư không cung cấp nghĩa là đã vi phạm pháp luật, và chứng tỏ họ có dấu hiệu khuất tất.
Thứ 3, để tránh tình trạng chờ đợi “vô thời hạn”, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư xác định cụ thể thời hạn giao nhà. Trong trường hợp cho phép chủ đầu tư gia hạn thì cũng cần quy định thời hạn tối đa.
Bên cạnh đó, phải xác định rõ trong hợp đồng (hoặc lập phụ lục hợp đồng) các chế tài và cách thức xử lý cho từng loại vi phạm (giao nhà trễ, chất lượng không đúng thỏa thuận, thiết kế bị thay đổi, không có các tiện ích như đúng cam kết…) của chủ đầu tư. Đây sẽ là cơ sở để xử lý các hành vi vi phạm hợp đồng của chủ đầu tư.
Đồng thời, cũng phải xác định rõ các trường hợp nào thì khách hàng được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, tránh nguy cơ khách hàng bị “mắt kẹt” khi nhận thấy dự án không còn phù hợp với nhu cầu và điều kiện của khách hàng.
Cuối cùng, vấn đề hết sức quan trọng là thương thảo hợp đồng. “Thường thì các sale bất động sản lấy lý do hợp đồng mẫu không thay đổi được. Tuy nhiên, nếu là một nhà đầu tư chuyên nghiệp, quan tâm đến lợi ích của khách hàng thì các quan ngại chính đáng và hợp lý của khách hàng cần phải được ghi nhận. Nếu các quan ngại hợp lý của khách hàng không được ghi nhận vào hợp đồng thì khách hàng cần thận trọng đối với chủ đầu tư đó.
Tính chuyên nghiệp và sự tử tế của chủ đầu tư sẽ được phản ánh ngay trong hợp đồng mẫu. Đối với các chủ đầu tư chuyên nghiệp và tử tế thì các điều khoản trong hợp đồng sẽ rất hợp lý, công bằng cho các bên, rõ ràng và có tính cam kết cao. Còn đối với những chủ đầu tư không chuyên nghiệp thì các điều khoản của hợp đồng sẽ không bình đẳng, mang tính chèn ép khách hàng và tính cam kết sẽ không cao”, LS Quốc Anh lưu ý.
Ngoài ra, việc nắm chắc danh mục chủng loại vật liệu và một số vấn đề kỹ thuật khác cũng là cần thiết nhằm đảm bảo sản phẩm đạt chất lượng như chủ đầu tư cam kết.