Hỏi: Tôi có mua mảnh đất 80 m2 của người cùng cụm dân cư. Tuy nhiên sau khi nhờ địa chính xã đo đạc lại, thấy có dôi dư 3 m2. Vậy Tôi có được ghi vào sổ đỏ diện tích 83 m2 đất không ?. Tôi có thể huỷ hợp đồng chuyển nhượng cũ 80 m2 đất để ký hợp đồng chuyển nhượng mới với diện tích 83 m2 không?
 |
| Ảnh minh họa |
Trả lời:
Trong thực tế cho thấy một số trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc cũng có trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất. Về vấn đề này, Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”
Việc các bên tham gia hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đề nghị huỷ bỏ hợp đồng đã ký là cần thiết nếu việc huỷ bỏ đó là cần thiết, đúng luật, ngay tình, không gian dối. Tuy nhiên, công chứng việc huỷ bỏ hợp đồng được coi là hợp pháp khi và chỉ khi được thực hiện theo quy định pháp luật. Điều 51 “Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch” Luật Công chứng năm 2014 quy định:
"1. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.
2. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.
3. Thủ tục công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương này.”
Tuy nhiên, trong trường hợp bà hỏi, theo chúng tôi chỉ cần bên chuyển nhượng và bà ký phụ lục hợp đồng điều chỉnh lại diện tích 80 m2 thành 83 m2 là được. Đương nhiên việc nộp thuế phải được thực hiện đối với diện tích mới là 83 m2. Lưu ý trong thực tế đã có trường hợp tranh chấp xẩy ra khi bên chuyển nhượng mặc dù đã ký văn bản huỷ hợp đồng cũ nhưng quay quắt, lật lọng không ký hợp đồng mới ghi nhận diện tích đất mới (số liệu tăng lên sau khi đo đạc lại) nên đã xâm phạm nghiêm trọng quyền và lợi ích của bên nhận chuyển nhượng. Hậu quả là bên nhận chuyển nhượng dù đã ở trên mảnh đất nhận chuyển nhượng nhưng vẫn chưa có được Sổ đỏ.
Luật sư, Trọng tài viên Hà Huy Từ, Công ty Luật Hà Huy
Thông tin chuyên mục có giá trị tham khảo, không dùng làm tài liệu trong tố tụng pháp luật. Chuyên mục được thực hiện với sự cộng tác của Công ty Luật Hà Huy –Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội. |