Đề xuất đánh thuế cao gấp 7 lần mức hiện hành với đất bỏ hoang

HTK

Một trong những khu đất "treo" nhiều năm trên địa bàn Hà Nội

Bộ Tài chính vừa đề xuất đánh thuế 0,2% đối với đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng. Đây là mức thuế cao gấp 7 lần so với mức tối thiểu hiện hành. Đề xuất được kỳ vọng sẽ là "cú đấm thép" chặn đứng tình trạng găm đất chờ giá. Song giới chuyên gia cũng đặt ra không ít băn khoăn về tính khả thi khi triển khai trên thực tế.

Lần đầu tiên luật hóa thành một sắc thuế riêng với "đất bỏ hoang"

Theo dự thảo Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (sửa đổi) đang được Bộ Tài chính xây dựng, dự kiến trình Quốc hội xem xét trong kỳ họp tháng 10/2026, đất bỏ hoang hoặc chậm đưa vào sử dụng sẽ chịu mức thuế suất 0,2%, không áp dụng hạn mức.

Khung thuế hiện hành theo quy định từ năm 2010, đất ở trong hạn mức chịu thuế 0,03%; phần vượt hạn mức đến 3 lần chịu 0,07%; phần vượt trên 3 lần chịu 0,15%; đất sử dụng không đúng mục đích hoặc chưa sử dụng chịu 0,15%; đất lấn chiếm chịu 0,2%.

Ở nhiều quốc gia, các biện pháp tương tự đã được áp dụng với mức độ mạnh tay hơn nhiều: Hàn Quốc đánh thuế tới 10% với bất động sản bỏ hoang trên 10 năm; Anh áp thuế tới 300% với nhà bỏ trống từ 10 năm trở lên; Pháp cũng duy trì các sắc thuế riêng nhằm ngăn chặn tình trạng giữ nhà, giữ đất không khai thác.

So mức đề xuất thuế mới dành riêng cho đất bỏ hoang cao gấp khoảng 7 lần mức thuế tối thiểu 0,03% đang áp dụng phổ biến. Đây cũng là lần đầu tiên "đất bỏ hoang" được xác lập thành một sắc thuế riêng biệt trong hệ thống pháp luật thuế đất đai của Việt Nam.

Theo Bộ Tài chính, đề xuất nhằm thể chế hóa yêu cầu tại Nghị quyết 21 của Ban Chấp hành Trung ương về khắc phục tình trạng lãng phí đất đai. Đồng thời tạo công cụ tài chính đủ mạnh để hạn chế hành vi đầu cơ, găm giữ đất chờ tăng giá. Đi kèm với đó là đề xuất bổ sung chế tài: Nếu chủ đầu tư không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 60 tháng, có thể bị thu hồi dự án.

Thuế 0,2% đã đủ sức "chùn bước" giới đầu cơ?

Phản ứng trước đề xuất, nhiều chuyên gia cho rằng mức thuế 0,2%, dù đã tăng đáng kể so với hiện hành, vẫn có thể chưa đủ sức răn đe trước biên độ lợi nhuận mà giới đầu cơ kỳ vọng khi "ôm" đất ở các khu vực ven đô, nơi giá đất có thể tăng hàng chục, thậm chí hàng trăm phần trăm chỉ sau một vài năm chờ quy hoạch, hạ tầng.

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (cũ), cho rằng để chính sách thuế thực sự phát huy hiệu quả răn đe, mức thuế hoặc tiền phạt đối với bất động sản không được đưa vào sử dụng hoặc sử dụng kém hiệu quả cần đủ cao. Theo ông, "phải cao gấp 1,5 đến 2 lần so với thu nhập có được từ việc sử dụng hiệu quả nhất" thì mới triệt tiêu được động cơ găm giữ. Nếu mức thuế quá thấp so với kỳ vọng lợi nhuận từ chênh lệch giá đất, nhà đầu cơ vẫn có thể sẵn sàng "nộp thuế để giữ đất" thay vì bán ra hoặc đưa vào khai thác.

Một trong những băn khoăn lớn nhất mà giới chuyên gia đặt ra là tiêu chí xác định thế nào là "đất bỏ hoang" hiện vẫn chưa được quy định cụ thể. Ông Trương Bá Tuấn, đại diện Bộ Tài chính, cho biết Chính phủ đã giao Bộ Nông nghiệp và Môi trường nghiên cứu, xây dựng tiêu chí, khái niệm cụ thể về đất bỏ hoang trong khuôn khổ pháp luật đất đai, làm căn cứ để áp dụng chính sách thuế trong thực tiễn. Như vậy, đến thời điểm hiện tại, đề xuất thuế mới dừng ở mức chủ trương, còn "thước đo" để nhận diện đất bỏ hoang vẫn đang trong quá trình hoàn thiện.

Đây chính là khoảng trống mà nhiều chuyên gia lo ngại có thể bị lợi dụng. TS Phạm Viết Thuận nhận định việc đưa ra tiêu chí cụ thể để nhận diện đất bỏ hoang là bài toán phức tạp, bởi tồn tại cả yếu tố khách quan lẫn chủ quan. Với đất nông nghiệp, ông lưu ý người sử dụng đất có thể trồng cỏ, chăn nuôi nhỏ lẻ hoặc khai thác tự nhiên ở mức tối thiểu. Đây là những hình thức canh tác hình thức, hiệu quả kinh tế không rõ ràng nhưng vẫn đủ để chứng minh đất "đang được sử dụng", qua đó né được việc bị xếp vào diện bỏ hoang để chịu thuế cao.

Luật sư Trần Thị Thanh Thảo cũng cho rằng tiêu chí đánh giá nên dựa trên tình trạng sử dụng thực tế của từng thửa đất, thay vì chỉ dựa vào số lượng bất động sản sở hữu, đồng thời cần phân biệt rõ giữa đất trống bị bỏ hoang thực sự với bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực của người dân, tránh đánh đồng gây thiệt thòi cho người sử dụng đất chân chính.

Cùng chung mối lo, GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh định nghĩa "đất bỏ hoang" cần được xây dựng rõ ràng, tránh đánh đồng hành vi cố tình găm giữ đất chờ tăng giá với các trường hợp chưa thể triển khai dự án vì vướng quy hoạch, thủ tục đầu tư, giải phóng mặt bằng hay những nguyên nhân khách quan khác. Ông đề xuất ứng dụng công nghệ, như dữ liệu viễn thám, hình ảnh vệ tinh và hệ thống giám sát, để xác định chính xác tình trạng sử dụng đất trên thực địa, nhằm thu hẹp những khoảng trống pháp lý có thể bị lợi dụng để lách thuế.

Theo ghi nhận từ các cơ quan soạn thảo, một thách thức khác là hệ thống dữ liệu đất đai hiện nay chưa đủ đồng bộ để giám sát, đối chiếu tình trạng sử dụng của từng thửa đất trên phạm vi cả nước. Đây là yếu tố then chốt để chính sách thuế được áp dụng công bằng, tránh tình trạng cùng một kiểu sử dụng đất nhưng nơi bị đánh thuế cao, nơi lại không.

Giới chuyên gia cũng lưu ý, với các dự án đầu tư chậm triển khai do nguyên nhân bất khả kháng hoặc vướng mắc thủ tục hành chính, chính sách cần có cơ chế loại trừ phù hợp để không gây thiệt hại cho những nhà đầu tư làm ăn chân chính, tránh tạo thêm gánh nặng ngoài ý muốn trong bối cảnh thị trường bất động sản còn nhiều khó khăn.