Giá cao "chặn" người mua, thanh khoản chung cư Hà Nội chững lại dịp cuối năm

Giao dịch căn hộ giảm mạnh, thị trường bước vào nhịp điều chỉnh

Ngày 26/12, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group, cho biết thị trường chuyển nhượng căn hộ Hà Nội trong tháng 11/2025 đã bước vào giai đoạn điều chỉnh kỹ thuật, phản ánh sự "hạ nhiệt" cần thiết sau chu kỳ tăng trưởng mạnh kéo dài trước đó.

Ông Trần Minh Tiến dẫn số liệu từ One Mount Group, trong tháng 11/2025, thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận khoảng 6.100 giao dịch, giảm gần 18% so với tháng 10. Riêng phân khúc căn hộ chung cư thứ cấp đạt khoảng 3.100 giao dịch, mức giảm lên tới 22% theo tháng.

Đáng chú ý, thanh khoản tại một số đại đô thị lớn như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City ghi nhận mức sụt giảm mạnh, có dự án giảm khoảng 40% so với tháng trước. Diễn biến này cho thấy thị trường không còn duy trì nhịp tăng nóng như giai đoạn giữa năm, khi dòng tiền đầu tư và nhu cầu mua ở thực cùng lúc đổ vào phân khúc căn hộ.

Theo đánh giá của One Mount Group, dù tổng lượng giao dịch vẫn cao hơn mức trung bình của nhiều tháng trong năm, nhưng xu hướng giảm trong ngắn hạn phản ánh tâm lý thận trọng rõ rệt của cả người mua lẫn nhà đầu tư. Sau nhiều tháng giá căn hộ tăng liên tục, mặt bằng giá hiện nay đã chạm ngưỡng khiến không ít người phải tính toán lại khả năng tài chính, đặc biệt trong bối cảnh chi phí vay vốn và sinh hoạt vẫn ở mức cao.

Các chuyên gia cho rằng đây là giai đoạn điều chỉnh kỹ thuật của thị trường sau chu kỳ tăng trưởng nóng, thay vì dấu hiệu suy yếu mang tính dài hạn. Phân khúc căn hộ vẫn giữ vai trò trụ cột, nhưng nhịp giao dịch đang chậm lại do người mua cần thêm thời gian quan sát và cân đối dòng tiền.

Giá cao "chặn" người mua ở thực, kế hoạch an cư buộc phải hoãn lại

Giữa bối cảnh thanh khoản chững lại, câu chuyện của anh Nguyễn Văn Huy (30 tuổi, nhân viên ngân hàng tại Hà Nội) phản ánh khá rõ tâm lý của nhiều gia đình trẻ. Sau khi kết hôn, anh Huy và vợ đang thuê một căn hộ tại khu vực Từ Liêm, dự tính mua một căn chung cư cũ quanh trục Từ Liêm, Hoài Đức để ổn định cuộc sống lâu dài.

"Tìm hiểu thì giá trung bình căn hộ khu này đã lên tới khoảng 80 triệu đồng/m². Nếu mua, vợ chồng tôi phải vay thêm khá nhiều, trong khi thu nhập chỉ ở mức trung bình. Nghĩ đến áp lực trả nợ hàng tháng là thấy lo", anh Huy chia sẻ. Sau nhiều lần tính toán, anh chị quyết định tạm dừng kế hoạch mua nhà, chờ sang năm khi nguồn cung nhà ở xã hội được tung ra nhiều hơn, kỳ vọng mặt bằng giá căn hộ thứ cấp sẽ hạ nhiệt.

Không chỉ anh Huy, chị Nguyễn Thúy Lan (34 tuổi, nhân viên truyền thông, đang sống tại Cầu Giấy) cũng rơi vào tình cảnh tương tự. Gia đình chị đã tích lũy nhiều năm với mong muốn đổi từ căn hộ nhỏ sang căn rộng hơn để đón thêm thành viên mới. Tuy nhiên, mức giá chào bán hiện nay khiến kế hoạch phải gác lại.

"Căn hộ tôi nhắm tới tăng gần 2 tỷ đồng chỉ sau hơn một năm. Nếu mua lúc này, dù bán căn cũ thì vẫn phải vay thêm khá nhiều, mà lãi suất và chi phí sinh hoạt đều tăng. Gia đình tôi quyết định chờ thêm, không vội vàng", chị Lan nói.

Những câu chuyện như của anh Huy hay chị Lan cho thấy lực cầu ở thực chưa biến mất, nhưng đang bị "chặn" bởi mặt bằng giá cao và tâm lý phòng thủ tài chính. Việc nhiều người mua ở thực lựa chọn chờ đợi thay vì xuống tiền bằng mọi giá đang tạo ra lực cản rõ rệt đối với thanh khoản chung cư, nhất là phân khúc thứ cấp.

Giới phân tích nhận định, nếu trong thời gian tới nguồn cung mới, đặc biệt là nhà ở xã hội và các dự án có mức giá phù hợp, được đưa ra thị trường nhiều hơn, mặt bằng giá có thể chịu áp lực điều chỉnh. Khi đó, nhu cầu mua ở thực có khả năng quay trở lại, giúp thanh khoản cải thiện theo hướng bền vững hơn.