Thị trường bất động sản trung và dài hạn: Nhiều dư địa cho nhà ở cao cấp

 

 

Nhà ở đô thị Việt Nam năm 2019 tiếp tục xu thế phân cực với các phân khúc thị trường khác nhau phản ứng khác nhau về các yếu tố liên quan đến các thông số vật lý của căn hộ và thị hiếu khách hàng. Sự tăng lên nhanh chóng tại các đô thị Việt Nam của tầng lớp giàu có sở hữu tài sản từ 30 triệu đô la Mỹ trở lên khiến cho phân khúc nhà ở đô thị siêu cao cấp (ở mức 5 – 6.000USD/m2) , ngày càng được coi như một kênh đầu tư quan trọng và tiếp tục nóng lên.

 

 

Dưới ảnh hưởng của các yếu tố đột biến liên quan đến chiến tranh thương mại Mỹ - Trung cùng với sự ổn định của tốc độ tăng trưởng cao xung quanh 6% của nền kinh tế Việt Nam, các nguồn đầu tư nước ngoài về sản xuất và dịch vụ vào Việt Nam sẽ tiếp tục tăng lên, kéo theo nhu cầu nhà ở từ mức trung bình và mức trên trung bình dành cho cả những người lao động và tầng lớp quản lý.

 

Trong các phân khúc thấp hơn như nhà ở cho công nhân và nhà xã hội, tuy nhu cầu thực vẫn còn rất lớn nhưng các nhầm lẫn về mặt hoạch định và thực hiện các chương trình, như sự thiếu hụt số liệu điều tra tin cậy về nhu cầu, sự nôn nóng và chủ nghĩa thành tích, sự tập trung thái quá của các khu nhà ở xã hội, thay vì một cách phân bố hợp lý có tính đến sự đa dạng của các mức thu nhập của người dân trong các khu ở (mixed-income), đã làm giảm hiệu quả đầu tư, nhất là đầu tư công tại khu vực này. Đây là phân khúc cần rất nhiều sự phân tích nghiêm túc và thái độ thận trọng trong hoạch định chương trình, để có thể trở nên một kênh cung cấp nhà ở quan trọng tại các đô thị như kỳ vọng.

 

Về mặt trung hạn và dài hạn, các dự án nhà ở đồng bộ có quy mô lớn và thực hiện bài bản tại các đô thị sẽ trở thành dòng chính, trong lúc các dự án nhỏ lẻ khác vẫn có cơ hội cạnh tranh, dựa trên sự linh hoạt và khả năng thích nghi nhanh chóng với thị hiếu của lớp trẻ, đặc biệt là các gia đình trẻ khởi nghiệp.

 

 

Bóng bóng bất động sản nói riêng và bong bóng tài sản nói chung có một thói quen rất tồi tệ là chỉ thực sự xuất đầu lộ diện khi vỡ tung và gây ra hậu quả như đã nói. Không phải sự tăng giá đột biến nào cũng có thể gọi là bong bóng, nếu sau đó giá cả không quay trở lại mức được coi là bình thường.

 

Các nhận định về bong bóng trên báo chí phần nhiều là ở khía cạnh định tính. Trong một chương trình cấp Bộ gần đây, nhóm nghiên cứu do tôi phụ trách đã thực hiện một cuộc khảo sát giá nhà Hà Nội để xây dựng chỉ số giá bất động sản, và trên cơ sở số liệu cụ thể đã đề xuất một hướng hoàn toàn mới về việc nghiên cứu bong bóng bất động sản trên các phương diện bản chất, quy luật phát triển và xác suất xuất hiện.

 

Hướng nghiên cứu này dựa trên lý thuyết mới về cấu trúc đô thị và giá cả bất động sản do tôi và GS Patrick Wakely công bố ở ĐH Tổng hợp London (UCL) năm 2000, đăng trên tạp chí chuyên ngành danh tiếng Urban Studies, và công trình đã được tặng một giải thưởng uy tín (the Donald Robertson Memorial Prize 2000). Lý thuyết này được biết đến như là lý thuyết Vị thế - Chất lượng, gọi tắt là SQTO.

 

Theo cách hiểu của SQTO, bong bóng là sự tăng vọt bất thường của thành tố vị thế (phi vật thể) so với thành tố chất lượng (vật thể). Đây là hai nhóm yếu tố hình thành nên bất cứ giá trị bất động sản nào. Với các phương pháp đo lường kinh tế hiện đại, cả hai thành tố này có thể được phân tích một cách định lượng với đô tin cậy cao. Dự báo sớm và chính xác hiện tương bong bóng tiềm năng có thể làm hạ nhiệt quá trình đầy bất trắc này bằng nhiều biện pháp, tuy nhiên xác suất xuất hiện bong bóng trong trung hạn theo chúng tôi là không cao.

 

 

 

Công tác phân tích và dự báo bất động sản hiện nay của ta đúng là thiếu các công cụ thực sự hiệu quả, mà nói rõ ở đây là các phương pháp thống kê hiện đại. Các phân tích chỉ dựa vào thống kê đơn giản về các giao dịch thành công như vẫn được dẫn trên báo chí, không bao giờ bao quát được mặt bằng giá bất động sản nói chung, vì vào bất cứ thời điểm nào, các đơn vị bất động sản được giao dịch chỉ chiếm trên 5% tổng số đơn vị bất động sản có tại một khu vực.

 

Các xu hướng mới nhất của việc phân tích về dự báo thị trường bất động sản hiện nay trên thế giới là phối hợp các số liệu giao dịch thực với số liệu khảo sát trên diện rộng (dựa trên giá đề xuất và sử dụng hồi quy hedonic). Để công việc phân tích dự báo về thị trường bất động sản có thể tiến hành thuận lợi, chúng tôi đưa ra một đề xuất đơn giản và dễ thực hiện, là giá bất động sản đề xuất bởi chủ sở hữu (asking price) nên được đưa vào các thống kê phục vụ cho các đợt tổng điều tra dân số (census). Kết hợp với các thuộc tính vật thể và phi vật thể mà các hoạt động thống kê này đã thực hiện thông suốt nhiều năm nay, sự có mặt của giá bất động sản đề xuất sẽ góp phần tạo ra một cơ sở dữ liệu lớn, thống nhất, đáng tin cậy và ít gây tranh cãi như hiện nay.

 

 

Việt Nam được biết đến như một thị trường bất động sản mới nổi chỉ ngay gần đây, sau khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực. Thị trường bất động sản ở các nước phát triển trong khu vực châu Á hầu như hoạt động theo các triết lý, quy tắc và thông lệ tương tự như ở Tây Âu và Bắc Mỹ.

 

Tuy có rất nhiều điểm đặc thù của châu Á nhưng thị trường bất động sản ở khu vực này vẫn được nhận thức và vận hành một cách khá dập khuôn và bảo thủ, mặc dù trong các lĩnh vực khác, đặc biệt như trong công nghệ thông tin, một số bước nhảy vọt ngoạn mục đã được thực hiện tại khu vực này.

 

Tôi cho rằng, nếu có thể phối hợp các cách hiểu mới mẻ về thị trường bất động sản dựa trên tác động tương hỗ giữa các yếu tố vật thể và phi vật thể (theo cách tiếp cận SQTO), và các công cụ thống kê hiện đại có sử dụng Big-Data, chúng ta có thể tạo nên các công cụ hỗ trợ đắc lực và linh hoạt cho việc phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam với các đặc thù từng giai đoạn của nó.