Đề xuất 2 phương án sở hữu nhà chung cư

Thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị vừa có tờ trình gửi Ủy ban thường vụ Quốc hội để xin ý kiến về 2 phương án sở hữu nhà chung cư trong Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). 

Theo đó, sau gần 8 năm triển khai thực hiện Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành, công tác phát triển và quản lý nhà ở đã đạt được nhiều thành tựu quan trọng. Trong đó, các quy định về phát triển và quản lý nhà ở đã tạo hành lang pháp lý tương đối đầy đủ để các cấp, các ngành, các địa phương triển khai thực hiện việc đầu tư xây dựng nhà ở, bảo đảm đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, góp phần thúc đẩy phát triển đô thị hiện đại, văn minh.

Đặc biệt là chính sách nhà ở xã hội đã giúp cho hàng triệu người dân có khó khăn về nhà ở, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, hộ nghèo tại khu vực nông thôn tự tạo lập được chỗ ở hợp pháp và ổn định, bảo đảm thực hiện chính sách an sinh-xã hội của đất nước.

Tuy nhiên, sau gần 8 năm triển khai thực hiện Luật Nhà ở năm 2014, bên cạnh những kết quả đạt được thì pháp luật nhà ở cũng đã xuất hiện những bất cập, hạn chế, tồn tại… như nhận thức về pháp luật và việc thực hiện pháp luật về nhà ở của các cơ quan thực thi chính sách, doanh nghiệp và người dân còn nhiều hạn chế; nguồn lực tài chính của Trung ương và địa phương để thực hiện các chính sách về nhà ở còn hạn chế; cán bộ, công chức làm công tác nghiên cứu, tham mưu, hoạch định và triển khai thực hiện chính sách pháp luật về nhà ở tại các cấp còn thiếu về số lượng, yếu về chất lượng, chưa đáp ứng yêu cầu...

Do đó, sửa đổi Luật Nhà ở để thể chế hóa kịp thời chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở cho nhân dân, đặc biệt là người có thu nhập thấp và người nghèo, không có khả năng tạo lập nhà ở theo cơ chế thị trường.

Đồng thời, sửa đổi, hoàn thiện các quy định của Luật Nhà ở năm 2014 để phù hợp tình hình thực tế hiện nay, tháo gỡ các tồn tại, hạn chế, bảo đảm hợp hiến, sự thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Nhà ở với các luật khác có liên quan.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 Chương, 196 Điều. So với Luật Nhà ở năm 2014 thì dự thảo Luật (sửa đổi) đã tăng hơn 13 Điều.

Trong tờ trình nay, Chính phủ cho biết cần phải xin ý kiến Ủy ban Thường vụ Quốc hội về nội dung liên quan đến quy định về sở hữu nhà chung cư. Cụ thể như sau:

Loại ý kiến thứ nhất: Bổ sung mới quy định về sở hữu nhà chung cư, trong đó quy định rõ về căn cứ xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, các trường hợp phá dỡ nhà chung cư;

Các quyền, nghĩa vụ của các chủ sở hữu nhà chung cư sau khi nhà chung cư bị phá dỡ: Các chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất chung của nhà chung cư và đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư. Trường hợp do quy hoạch không được tiếp tục xây dựng nhà chung cư thì được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo quy định, chấp hành quyết định phá dỡ nhà chung cư của cơ quan có thẩm quyền...

Phương án này có các ưu, nhược điểm như sau:

- Ưu điểm:

+ Giảm bớt gánh nặng cho ngân sách nhà nước trong thực hiện chính sách cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại chung cư như hiện nay. Nhà nước chỉ thực hiện đầu tư xây dựng lại nhà chung cư trong một số trường hợp khẩn cấp hoặc các chủ sở hữu phải chuyển đi nơi khác theo quy hoạch.

+ Quy định mới này sẽ bảo đảm tính khả thi vì quy định rõ trách nhiệm của các chủ sở hữu trong việc cải tạo, xây dựng lại nhà thuộc sở hữu của mình, không phải áp dụng hệ số k bồi thường như hiện hành.

- Nhược điểm:

Thời gian đầu khi triển khai chính sách sẽ gặp khó khăn. Vì quan điểm, nhận thức của người dân từ trước tới nay là sở hữu nhà ở vĩnh viễn, do đó cần phải đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến quy định mới này.

- Loại ý kiến thứ hai: Giữ nguyên như quy định hiện hành.

- Ưu điểm:

Bảo đảm tính ổn định của chính sách hiện hành (theo phương án 2 không quy định về sở hữu nhà chung cư tại mục 4 Chương II dự thảo thì việc cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư tiếp tục được thực hiện như theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 69/2021/NĐ-CP hiện hành. Mặc dù nhà chung cư hết niên hạn sử dụng và phải phá dỡ nhưng người dân vẫn được bồi thường theo hệ số từ 1 đến 2 lần.

- Nhược điểm:

+ Nếu theo phương án này thì Nhà nước vẫn gặp khó khăn trong việc cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư như hiện nay (cả nước có khoảng 600 nhà chung cư cần phá dỡ, nhưng đến nay số lượng nhà ở được xây dựng lại là rất thấp). Vì người dân cho rằng quyền sở hữu nhà ở là vĩnh viễn nên quyền phá dỡ chung cư là do các chủ sở hữu quyết định. Từ đó, kéo dài thời gian thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư, ảnh hưởng lớn đến an toàn tính mạng, tài sản cư dân.

+ Về lâu dài, phương án này không có tính khả thi vì hiện nay chủ yếu tập trung cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ (chỉ có từ 5-10 tầng) nên dễ dàng áp dụng hệ số k bồi thường cho chủ sở hữu do vẫn còn ưu đãi về đất và được nâng tầng cao. Tuy nhiên, đối với các chung cư đã xây dựng cao tầng như hiện nay và xây dựng sau này có chiều cao từ 30-40 tầng thì không thể áp dụng quy định như hiện nay.

Bộ Xây dựng đề xuất chọn ý kiến thứ nhất.

PNVN sẽ tiếp tục thông tin ý kiến đóng góp của người dân về dự luật này.