Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bỏ khung giá đất: Khó xác định “giá đất phổ biến trên thị trường”

Không còn tình trạng "sốt" đất?

Điểm đáng chú ý trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là bỏ quy định khung giá đất, thay vào đó quy định cụ thể về nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá trị thị trường. Việc bỏ khung giá đất đang nhận được sự quan tâm đặc biệt của dư luận cũng như các chuyên gia.

Theo quy định hiện hành, khung giá đất là giá do Nhà nước quy định, ban hành định kỳ 5 năm một lần. Đây là cơ sở để UBND các tỉnh, thành phố căn cứ xây dựng và công bố, áp dụng bảng giá đất ở từng địa phương. Thế nhưng, trên thực tế thị trường đất đai đang tồn tại cơ chế 2 giá đất và có sự "vênh" nhau khá lớn.

Bỏ khung giá đất nghĩa là Nhà nước sẽ không áp dụng mức giá tối thiểu và tối đa với từng loại đất nữa mà thay vào đó, trước khi ban hành ra bảng giá đất của từng địa phương thì UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào các nguyên tắc, các phương pháp định giá đất, các quy chuẩn và giá đất, sự biến động về giá đất thực tế trên thị trường để xây dựng ra bảng giá đất.

Sau khi xây dựng xong, bảng giá đất sẽ được trình HĐND tỉnh trước khi thông qua (trước đây, khi xây dựng bảng giá đất sẽ phải dựa vào khung giá đất để ban hành) và sẽ được công bố vào thời điểm ngày 1/1 của đầu mỗi kỳ của bảng giá đất.

Để có thể cập nhật giá đất theo kịp với sự biến động của thị trường, bảng giá đất theo dự thảo sửa đổi sẽ được xây dựng theo định kỳ hàng năm. Ngoài ra, trong thời gian đang thực hiện bảng giá đất đã được công khai mà trên thị trường về đất đai có sự biến động về giá đất thì UBND tỉnh vẫn có thẩm quyền điều chỉnh lại bảng giá đất sao cho phù hợp với giá đất trên thị trường.

Liên quan đến những thay đổi trong Dự thảo, TS. Nguyễn Hữu Dũng, Đại học Kinh tế Quốc dân cho biết, ông đồng ý với sự thay đổi trong cách tính giá đất. Với giá đất gần với giá thị trường thì Nhà nước sẽ thu được thuế trên mức giá gần hơn với giá thị trường vì trước đây người mua và người bán khai giá thấp là để giảm nộp thuế.

Tuy nhiên, theo ông Dũng, Nhà nước cũng phải chuẩn bị cho kịch bản xảy ra hiện tượng sụt giảm lượng giao dịch trong ngắn hạn vì nguyên nhân người mua và người bán không được hưởng lợi từ chênh lệch giá như trước nữa.

Bên cạnh đó, ông Dũng cũng cho rằng, với việc bỏ quy định khung giá đất sẽ giúp giá bất động sản ổn định hơn. Những cơn sốt đất như vừa qua đã đẩy giá lên đỉnh rất nhanh nhưng lượng giao dịch bị giảm xuống do giá sát hơn với thị trường thì giá đất sẽ dần hạ nhiệt trong dài hạn và trở nên ổn định hơn.

Một ưu điểm khác của bỏ quy định khung giá đất được ông Dũng đề cập đến là việc sẽ giúp đảm bảo hơn quyền lợi của người dân khi bị thu hồi đất. "Việt Nam hiện nay đã bước sang thời điểm mang tính bước ngoặt khi phương pháp tiếp cận phát triển đô thị hiện tại đang chạm đến giới hạn. Chúng ta cần một cách tiếp cận mới đặt yếu tố tăng hiệu suất và bền vững làm trọng tâm.

Điều đó dường như đang được các cơ quan và chính phủ quan tâm. Điển hình như việc đường sá được mở rộng, nâng cao kết nối vùng, xây cầu đường, quy hoạch lại đô thị… vì thế đất của dân thuộc các khu vực này sẽ được đền bù. Với mức đền bù mới thì quyền lợi của những người dân được đảm bảo hơn, sẽ giúp giảm khiếu kiện, biểu tình", TS. Dũng phân tích.

Cần phải làm rõ thế nào là "giá phổ biến trên thị trường"

TS. Nguyễn Hữu Dũng cho rằng, bên cạnh những mặt tích cực thì giá đất tính theo phương pháp mới cũng có nhược điểm. Cụ thể, việc bỏ quy định khung giá đất có thể đẩy chi phí đền bù của các dự án bất động sản tăng lên, dẫn tới giá nhà cũng tăng theo. Điều này sẽ khiến các nhà phát triển bất động sản mới hoặc chưa đầu tư quỹ đất từ trước thì sẽ chịu ảnh hưởng do chi phí đầu vào tăng làm tăng giá bán.

Cách thức xác định giá đất theo ông Dũng cũng khó có thể đảm bảo quyền lợi cho người dân khi không hiếm trường hợp giá rất thấp so với giá thực trên thị trường. Từ đó, ông Dũng cho rằng cách xác định giá đất theo bảng giá là không vững chắc khi không tạo ra động lực để đất được chuyển nhượng lành mạnh và người dân bức xúc khi có đất bị thu hồi, đền bù với mức giá được ấn định do chủ quan của cơ quan nhà nước.

Ông Dũng cũng cho rằng, Dự thảo lần này vẫn có khung giá nhưng được cập nhật hàng năm và vẫn chưa phải là một giải pháp đột phá theo đúng nghĩa vì bản thân phương pháp định giá này đứng một mình thì cũng chưa giải quyết được vấn đề tận gốc rễ.

Dự thảo có nói bỏ khung giá đất nhưng phương pháp xác định giá đất chỉ quy định một điều rất đơn giản là "giao cho Chính phủ". Ông Dũng đánh giá như vậy là chưa đủ vì trong luật nên quy định có tính chất định hướng, tính nguyên tắc về các phương pháp xác định giá đất một cách cơ bản. Trên cơ sở đó, Chính phủ tiếp tục cụ thể hóa các phương pháp định giá đất một cách linh hoạt và chính xác.

"Dự thảo chưa định nghĩa rõ thế nào là "thị trường". Trong khi, thị trường khá hoang dã, đầu cơ phổ biến và ảnh hưởng tới toàn bộ thị trường chợ đen và cả thị trường được điều tiết. Dự thảo cần phải làm rõ thế nào là "giá phổ biến trên thị trường" bởi giá cả nó sẽ dao động và đâu là căn cứ để biết đó là giá phổ biến để điều chỉnh giá đất.

Mặc dù Dự thảo đã định nghĩa thế nào là "giá thị trường" bằng cách liệt kê nguồn dữ liệu thu thập nhưng nguồn dữ liệu này có thể bị bóp méo không? Từ lâu chúng ta đã biết thị trường rất dễ bị thao túng, bóp méo, đặc biệt là tại các khu đất ở. Nhiều giao dịch thổi giá khi bán đồng thời làm thấp giá khi trả thuế thu nhập. Vì thế giá giao dịch ghi nhận tại phòng "một cửa" không phản ánh giá thị trường", ông Dũng phân tích.

Ông Dũng cũng nói rằng, khi đất nông nghiệp bị thu hồi thì giá đất được tính bằng giá đất nông nghiệp thấp hơn rất nhiều so với giá đất thương mại và đất ở sau khi đã chuyển đổi mục đích sử dụng. Điều này cũng dẫn tới việc nông dân đòi quyền lợi và kéo dài thời gian giải phóng mặt bằng. Như vậy, xác định giá đất gần hơn với giá thị trường đòi hỏi phải có một vài nỗ lực khác kết hợp.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, kiêm Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội cũng thẳng thắn nói rằng, trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) còn nhiều khái niệm chung chung cần được làm rõ như quy định về định giá đất phải "phù hợp với giá thị trường". Theo ông Tuyến "giá thị trường" là khái niệm tương đối, chung chung và rất khó để hiểu cho đúng thế nào là "phù hợp".

Đồng quan điểm, TS Châu Hoàng Thân - Giảng viên khoa Luật, Đại học Cần Thơ - cho rằng: Nguyên tắc định giá đất "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường" là nguyên tắc cơ bản đã có từ thời kỳ Luật Đất đai 2003 nhưng khác nhau về mặt câu chữ.

Cụ thể, giai đoạn Luật Đất đai 2003 hình thành nguyên tắc "sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường". Đến Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 "Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường".

"Chung quy lại vẫn rất định tính giữa kết quả định giá đất với giá đất thị trường. Chính điều này đã tạo nên những mâu thuẫn, bất đồng về giá đất được quyết định vì không thể xác định thế nào là sát, là phù hợp.

Với quy định về chức năng và phương thức quản lý thị trường bất động sản và các giao dịch đất đai hiện nay, Nhà nước gần như không thể thu thập được dữ liệu giá đất giao dịch thực tế trên thị trường nên cơ sở tham chiếu là không đáng tin cậy, không hệ thống và thiếu minh chứng rõ ràng. 

Với thực trạng quản lý đất hiện nay, chúng ta chưa có được dữ liệu ‘giá đất phổ biến trên thị trường’ thì gần như không thể tìm được ‘giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường", TS Châu Hoàng Thân nói.

Ông Thân cũng cho rằng, những quy định về bảng giá đất trong Dự thảo thể hiện quan điểm quản lý giá đất theo cơ chế thị trường rất rõ ràng, điển hình là phương pháp xây dựng bảng giá theo vùng giá trị đất, giá trị thửa đất chuẩn.

Tuy nhiên, theo giảng viên khoa Luật, Đại học Cần Thơ: "Luật Đất đai sửa đổi cần bổ sung những quy định về căn cứ, phương pháp xây dựng bảng giá đất, đảm bảo tốt nhất những điều kiện cần thiết cho xây dựng bảng giá đất đáp ứng yêu cầu vừa phù hợp với giá thị trường vừa hài hòa lợi ích các bên liên quan và phản ánh đúng, đủ giá trị của từng thửa đất".