Thị trường BĐS nhà ở: Người có nhu cầu mất 70 năm mới trả hết nợ

Trả dứt nợ tiền mua căn hộ cũng vừa hết hạn sử dụng

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM, thị trường Bất động sản (BĐS) quý 1/2020 bị trầm lắng, tháng 3 và nửa đầu tháng 4/2020 gần như bị đóng băng. Giao dịch mua bán nhà sụt giảm khoảng 70%; doanh thu sụt giảm trên dưới 80% dẫn đến tình trạng thiếu hụt tiền mặt và thanh khoản. Các doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà đều gặp khó khăn rất lớn.

Tỷ lệ người mua nhà gặp khó khăn tài chính do bị giảm thu nhập, không trả được lãi vay ngân hàng, nên phải xin thanh lý hợp đồng mua nhà chiếm trên dưới 10%, càng tạo thêm áp lực lớn đối với các doanh nghiệp BĐS; nhất là trong lúc các doanh nghiệp vẫn phải duy trì lực lượng lao động. Tuy nhiên, đại dịch Covid-19 cùng với những khó khăn của thị trường BĐS trong 2 năm 2018 - 2019 cũng là phép thử sàng lọc thị trường, loại bỏ những doanh nghiệp yếu kém hoặc làm ăn kiểu chụp giật.

Để có góc nhìn cận cảnh, PV Báo PNVN đã có cuộc trao đổi với chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán - Giảng viên trường Đại học Kinh tế TPHCM - liên quan đến vấn đề này. Ông Đán đi thẳng vào vấn đề thị trường căn hộ (nhà ở - PV) hiện nay không sát với nhu cầu thực của người dân - là phân khúc cho người có thu nhập trung bình ở thành phố lớn.

Nếu tính theo chỉ số sẽ thấy, giá nhà/thu nhập bình quân của người ở thành phố lớn để sở hữu được căn hộ bậc trung là không khả thi. Cụ thể, người dân TPHCM có thu nhập khoảng 9.800 USD/năm. Một căn hộ trung bình (không tính căn hộ cao cấp -PV) là khoảng 100.000 USD, tương đương 2,5 tỷ đồng (đã tính thuế). Như vậy, người mua nhà trừ đi tất cả các chi phí sinh hoạt hàng tháng và để dành 20% thu nhập trả tiền nhà thì phải trên 50 năm mới trả xong. Còn nếu muốn mua căn hộ cao cấp thì ít nhất phải 70 năm mới có thể trả hết nợ. Đến lúc này, căn  hộ cũng đã hết hạn sử dụng.

Chuyên gia Trần Nguyên Đán cho rằng, một số các doanh nghiệp lớn có nguồn cung căn hộ tồn kho ở phân khúc 3-4 tỷ đồng/căn hộ. Điều này đã khẳng định, thị trường BĐS nhà ở phát triển không theo nhu cầu thực.

Để lý giải cho nguyên nhân này, ông Đán nêu cụ thể, các khoản chi phí "ngầm" cho việc giao đất quá lớn khiến việc xây các chung cư giá rẻ không có lợi cho doanh nghiệp BĐS. Minh chứng cho vấn đề này là câu chuyện giao đất ở Thủ Thiêm đã phần nào "hé lộ" góc khuất của thị trường BĐS. Một khi các doanh nghiệp xây dựng chung cư giá rẻ không khả thi thì sẽ đầu tư vào phân khúc cao cấp. Do đó, nguồn cung của căn hộ này luôn vượt nhu cầu của thị trường.

Doanh nghiệp BĐS mặc sức bán, người có nhu cầu vẫn ước mơ

Câu hỏi được đặt ra, căn hộ cao cấp có mức giá thấp nhất dao động từ 4-5 tỷ đồng sẽ phục vụ cho ai và trong thời gian bao lâu sẽ bán? Không ít những lời mời hấp dẫn đại loại: "Căn hộ cao cấp, đầu tư sinh lời…" thường thấy trên các phương tiện truyền thông. Vậy, khi căn hộ đến tay người tiêu dùng đã trải qua nhà đầu tư thứ mấy và giá căn hộ sẽ còn phù hợp với thị trường khi bất kỳ "nhà đầu tư" nào cũng muốn sinh lời từ việc đầu tư căn hộ.

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán phân tích, nếu thực sự muốn giải cứu thị trường BĐS thì cơ quan quản lý phải tạo điều kiện cho người dân mua nhà chứ không phải "bơm tiền" để giải cứu các doanh nghiệp BĐS. Đây là một nghịch lý và đi ngược lại với quy luật phát triển tự nhiên của nền kinh tế thị trường.

Từ những dẫn chứng nêu trên, ông Đán mong muốn đường cung của nhà ở và đường cầu luôn tiệm cận với nhau bằng cách kiềm chế giá nhà và tăng thu nhập cho người dân. Các gói hỗ trợ tín dụng lãi suất ưu đãi cho người dân có nhu cầu mua nhà phải ở mức cực thấp chứ không phải dành cho nhà đầu tư hay đầu cơ vào thị trường này.

Một vấn đề nữa, ông Trần Nguyên Đán chỉ rõ sự bất cập về gói hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà lần đầu lên đến 20 năm phải do chính phủ trực tiếp điều hành chứ không thể ấn định cho các ngân hàng thương mại tự cân đối để thực hiện. Song song đó, nhà nước phải đánh thuế thật cao, thậm chí rất cao đối với người sở hữu từ 2 căn hộ trở lên.

Đối với  việc đánh thuế cao đối với người sở hữu từ 2 căn hộ trở lên sẽ khó tìm được sự ủng hộ từ các doanh nghiệp BĐS trong ngắn hạn. Nhưng trong dài hạn, các doanh nghiệp BĐS sẽ được hưởng lợi từ chính sách này do thị trường thực sự được sàng lọc từ nhu cầu của người dân. 

Ông Trần Nguyên Đán lưu ý, với chính sách hỗ trợ các cá nhân mua nhà ở xã hội thì phải thông qua việc xem xét họ đóng thuế thu nhập cá nhân ra sao? Hay nói cách khác là chính phủ hỗ trợ cho ai có đóng góp cho đất nước và tất nhiên là khoản tiền mua nhà có thể được ghi nhận vào chi phí cá nhân để giảm thuế thu nhập.

Một vấn đề cốt lõi để phát triển thị trường BĐS trong thời gian tới là hạn chế các doanh nghiệp ra đời với tâm thế "tay không bắt giặc". Tức là, các công ty BĐS dựng lên một công ty con cho một công trình và tiến hành thu tiền khách hàng trước rồi mới đầu tư để xây dựng. Vô hình trung, hợp đồng giữa công ty con với khách hàng là hợp đồng góp vốn tạo tài sản trong tương lai khiến địa vị pháp lý của người mua nhà khó được pháp luật bảo vệ. Nếu không muốn nói, đây là hành vi trái luật.

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán bình luận, người mua nhà bỗng dưng rơi xuống thứ tự ưu tiên xếp sau ngân hàng khi công ty con doanh nghiệp BĐS có ý định "bỏ chạy". Yếu tố này cũng là một lực tâm lý cản trở lực cầu của thị trường BĐS trong thời điểm hiện nay.